“借名買房”可否對抗法院強制執行

房產買賣交易中，少數當事人受限購、貸款條件等因素影響選擇借名買房，房產登記在出名人名下，那么，當出名人因債務 糾紛涉訴，借名的房產被法院采取強制執行措施，此時，借名人可否以其系該房產的實際所有人為由對抗法院的執行?日前 ，平潭法院就審理了這樣一起案件。

2015年3月，張某、陳某夫婦二人因限購原因借其親戚周某之名在深圳鹽田區購買了一處商品房，雙方之間簽訂了借名買房 協議。該房產登記在周某名下，張某、陳某實際出資并按月向周某銀行賬戶轉賬按揭款用于償還銀行的房貸。

2017年，周某因欠債未還，被法院查封了名下的所有房產，其中包含上述張某、陳某出資借名所購房產。張某、陳某得知房 產被查封后，以其是房產實際所有人為由向法院提出請求法院停止對該套房產的執行。那么，張某、陳某的房子能否保住呢 ?

審理與說法：

要求停止執行的訴請不予支持

經審理，法官認為，借名人與出名人之間的借名登記約定，只在其內部產生債權債務關系，而不發生物權變動的效果，不能 據此認定借名人系不動產物權的所有權人，借名人可以請求將房屋過戶登記至自己名下，其享有的是債權請求權，而非物權 ，不能阻卻執行。

并且，基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。因此，在借名買 房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。

借名登記約定是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯，而借名協議通常是為了規避國家 法律與政策，對由此產生的風險理應自行承擔。本案中，案涉房產系登記在周某名下，訴訟中法院有權對登記在被申請人名 下的房產采取執行強制措施，借名人難以用內部協議約定對抗法院的強制執行。即便借名人可以要求出名人協助辦理過戶登 記手續，亦可能因案涉標的被法院查封而無法最終履行。

因此，張某、陳某要求停止執行的訴請，不予支持。

提醒時刻：

一、借名買房的風險

1、親屬之間無書面協議，房價暴漲后，出資可能被認定為債權。也就是說能要回錢，但要不回房;2、產權人離婚，房產作 為其夫妻共同財產被分割;3、產權人死亡，房產作為其遺產被繼承;4、產權人將房產設置抵押權;5、產權人因法律問題 被法院查封房產;6、產權人擅自將房屋出賣。

也就是說，借名買房，自己花錢把房放在了別人名下，從法律意義上講，冠名人對房屋享有所有的法律權利。

二、實際出資人如何降低風險，取得房屋所有權

1、雙方必須有書面協議。不管是同鄉、同學還是親屬，必須要有書面協議。書面協議是能夠證明借名買房的關鍵證據。2、 實際出資人要保存好出資證明，最好是直接付給開發商或者賣房人的銀行記錄，不建議先將購房款打給出名人。3、留存交 易過程、生活期間的所有單據，包括各種稅費的票據，居住在房屋內產生的生活單據等。4、一旦出現糾紛，需要請專業的 律師進行維權;

借名買房有風險，因此，建議大家買賣房子時盡量用自己的名字，這樣自己住著才安心放心，也不會擔心存在的風險。

法條鏈接：

《中華人民共和國物權法》第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動 產登記簿時發生效力。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議規定》第二十四條：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查 下列內容：(一)案外人是否系權利人;(二)該權利的合法性與真實性;(三)該權利能否排除執行。”第二十五條：“ 對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：(一)已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷;…… ”