買了共有不動產不能過戶 買受人訴請還款解除合同

法院：可向無權處分人主張違約責任

簽訂房屋買賣合同后因其他共有權人不同意拒絕過戶，買受人如何維權？近日，廈門市集美區人民法院審理了該起房屋買賣合同糾紛。

2015年9月19日，小李與小張簽訂了一份《房屋購買合同》，向小張購買其作為產權人之一的某安置房，小張多次向小李確認房屋出售征得所有共有產權人同意，雙方約定房屋總價110萬元，在產權辦理完后10日內辦理過戶手續，一方違約需賠償對方違約金150萬元。合同簽訂后，小張將房屋交付給小李，小李陸續支付購房款103萬余元。訟爭房產于2018年4月18日辦理不動產權登記手續，小張占有1／6份額。

之后，小李要求小張辦理房屋過戶手續，小張以其他共有權人不同意出售房屋為由拒絕。小李于2018年11月1日向法院提起訴訟，訴請房屋所有產權人配合辦理房屋過戶手續，該案于2018年12月11日庭審。庭審中，其他共有人明確表示不同意辦理過戶手續，小李故向法院申請撤回起訴，并另提起訴訟，要求解除合同、小張返還購房款及利息、賠償違約金150萬元及裝修費用50萬元等。經鑒定，訟爭房屋裝修金額為20萬余元，2018年12月11日的市場價值為22萬余元。

小李認為，其已依約支付了購房款103萬余元，小張拒絕協助辦理房屋轉移登記手續，已構成嚴重違約，損害了其合法利益，其有權要求小張返還購房款及利息，賠償違約金、裝修費用等。

而小張認為，小李明知合同履行過程中極有可能會面臨其他共有人不同意過戶而導致合同無法繼續履行的風險，仍堅持向其購買房屋，小李對其自身損失的發生存在非常明顯的過錯，應當對小李主張的損失進行扣減。另外，案涉房屋總價僅為110萬元，而合同約定的違約金150萬元，不僅遠遠超過房屋總價，而且遠遠超過原告的實際損失，原告主張的利息及裝修損失亦缺乏依據。

法院審理：

解除購房合同

返還購房款及支付違約金

經審理，法院認為，小李依約支付了購房款，但無法辦理產權轉移登記手續，致使合同目的無法實現，故小李主張解除《房屋購買合同》并返還所支付的購房款，于法有據，應予支持。關于違約金，小李的損失主要為房屋差價、裝修損失及資金占用期間的利息損失。經鑒定，訟爭房屋于2018年12月11日的房屋價值為221萬元，因此房屋差價損失為111萬元，另裝修損失為201343．69元，再加上資金占用期間的利息損失，故雙方約定的違約金150萬元，并未過分高于因違約所造成的損失，故法院對違約金的數額予以確認。

據此，法院判決解除小李和小張簽訂的《房屋購買合同》，小張返還小李購房款103萬余元并支付違約金150萬元。后小張不服該判決上訴至廈門市中級人民法院，二審維持原判。

法官說法：

買受人可向無權處分人主張違約責任

根據我國《物權法》第九十七條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”而在房屋買賣特別是涉及安置房買賣的情況下，房屋共有人較多，買受人往往因只與產權人之一簽訂合同，導致無法辦理權屬轉移登記手續。此時，買受人可以向無權處分人主張違約責任，要求其賠償房屋差價損失等合理損失。

1月1日剛剛施行的《民典法》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修緒、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”本條對《物權法》進行了修改，增加規定對共有的不動產或動產變更性質或用途的情形。

法官提醒

誠信作為社會主義核心價值觀的要求，不論出賣人還是買受人，均應恪守誠信原則，否則就要承擔相應的違約責任。