男子八年前購房未按約付款

而今合同解除時間如何確定

法院：判決書形成于《民法典》施行后，應適用《民法典》，

男子未履行合同義務，應解除案涉購房合同

購買人在履行商品房買賣合同時僅支付首付款和部分按揭利息，房地產公司多年后解除合同并訴至法院。雙方的糾紛發(fā)生在《民法典》施行前，關于合同解除時間如何確定？日前，福鼎市人民法院審結該起商品房預售合同糾紛案，判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告送達起訴材料之日起解除。

2013年3月，陳某與福鼎市某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》并在房管所備案登記，其中合同約定，陳某向該公司購買一處總價為58萬元的商品房，若買受人因自身原因逾期付款或者出賣人為買受人代償款項超過三期的，出賣人有權解除合同，買受人應承擔全部違約責任。

陳某按約支付18萬元購房款后，陳某、該公司與某銀行簽訂《個人購房借款／擔保合同》，約定陳某向銀行貸款40萬元，用于支付剩余購房款，而該公司提供階段性連帶保證責任。2013年4月，某銀行以按揭貸款的形式向該公司支付剩余購房款。此后，陳某僅按約支付貸款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，該公司代償案涉房產貸款本息16期約16萬元。2020年11月，該公司按案涉《商品房買賣合同》中約定的送達地址向陳某郵寄通知書，通知解除案涉《商品房買賣合同》并訴至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陳某送達了起訴材料。2021年1月，該公司再次代償本息36萬元，結清案涉商品房貸款。

法院審理

經審理，法院認為，該公司與陳某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，并不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應認定為合法有效。陳某未按期支付銀行按揭貸款，經催告后在合理期限內仍未履行合同義務，致合同目的無法實現(xiàn)，該公司主張解除案涉《商品房買賣合同》，符合法律規(guī)定和合同約定，法院予以支持。

關于合同解除時間，該公司在此前寄送的解除合同通知書中并未明確，亦無其他證據(jù)證明雙方就解除時間作出約定，且該公司在異議期內向法院起訴，視為未通知。結合其事發(fā)于《民法典》施行前，判決書形成于施行后等情形，遂依法判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告陳某送達起訴材料之日起解除，陳某限期協(xié)助該公司辦理《商品房買賣合同》登記備案的注銷手續(xù)，該公司扣除代償?shù)馁J款本息后返還被告陳某6萬元。

法官說“典”

《民法典》施行前，根據(jù)原《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”由此規(guī)定可知，原《合同法》并未對通過訴訟或仲裁方式解除合同情況下的合同解除時間節(jié)點進行明確規(guī)定。

在《民法典》施行后，根據(jù)《民法典》第五百六十五條第二款規(guī)定：“當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。”本案中，雖然案涉商品房買賣合同的簽訂、履行及提起訴訟的時間都在《民法典》施行前，但判決書形成于《民法典》施行之后，因此，該案的審理過程跨越了《民法典》的施行過程。

根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定，法院在判決解除合同的同時，對合同解除的時間一并作出認定，有利于盡早確定當事人權利義務，便于當事人盡快解決糾紛，避免當事人因訴訟或仲裁期間使合同法律關系處于不確定的狀態(tài)。同時，根據(jù)《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定，由于訴訟解除合同時間與法院送達時間息息相關，因此，為避免因送達耗費不必要的時間，建議當事人在簽訂合同時對送達地址及變更送達地址不通知對方的法律后果進行明確約定，有利于維護自身合法權益。

如今，大部分人會通過房產中介的方式來購買二手房，除了為了能夠找到更好的房源，也是為了更有保障。然而，有些人找了中介，卻也面臨合同無法履行的情況。如果是因為房產中介機構未履行好忠實和盡力義務，導致房產交易無法履行，這時候委托人可否要求中介公司承擔與其過錯相應的補充賠償責任呢？（記者 龔麗雯 通訊員 林笑笑）

中介未履行忠實盡力義務

導致二手房買賣交易不成

法院：中介應返還部分中介費

2017年12月28日，陳某煌和案外人陳某泉共同取得某房產的產權證。2018年7月20日，林某與陳某煌、某中介簽訂《房產買賣協(xié)議》，約定：陳某煌將該房產出售給林某，由林某分期支付陳某煌購房款48萬元，支付某中介中介費4000元，林某已知曉并同意該房產未滿兩年暫無法過戶，愿意承擔風險，陳某煌在辦證滿兩年后配合林某辦理過戶；等等。同月27日，陳某煌和某中介分別向林某出具收條確認收到購房款47萬元及中介費4000元。

此后，陳某煌因債務被泉港法院強制執(zhí)行，泉港法院依法查封該房產。林某遂向泉港法院提起執(zhí)行異議和案外人執(zhí)行異議之訴，均被駁回。2020年11月10日，林某再次訴至泉港法院，請求判令解除《房產買賣協(xié)議》；陳某煌、某中介返還林某支付的購房款47萬元及相應利息；某中介退還中介費4000元及手續(xù)費1000元。

泉港法院審理后認為，某中介承擔的僅是居間服務，導致合同目的不能實現(xiàn)的主要原因系林某自愿購買兩年內無法過戶的房屋及陳某煌欠債，且某中介已把購房款支付給陳某煌，但某中介應如實向委托人報告有關訂立合同事項，其未能要求另一產權人陳某泉共同簽訂協(xié)議，應承擔退還部分中介費的過錯責任。泉港法院遂判決解除《房產買賣協(xié)議》；陳某煌退還林某47萬元及資金占用利息損失；某中介退還林某中介費2800元。

法官說法

由于二手房交易過程中存在部分不規(guī)范、不誠信、規(guī)避風險等行為，因此，購房者與中介機構的糾紛也日漸增多，本案就是一起典型的二手房交易糾紛案件。

為避免類似糾紛的發(fā)生，法官建議：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十二條的規(guī)定，房產中介機構應履行好以下幾項義務：1、報告義務；2、忠實義務；3、盡力義務；4．負擔中介活動費用的義務。且中介機構在服務過程中，不得違規(guī)操作賺取報酬，不得為當事人規(guī)避政策、法律法規(guī)的規(guī)定，在中介機構履行了義務并促成了買賣合同成立的情況下，購房者不得以限購、限貸、出賣人負債等原因導致合同無法生效及履行要求中介機構退還中介費用；反之，若中介機構未履行好上述義務導致合同未能成立或者無法生效及履行的，則中介機構無權向購房者收取中介報酬或應根據(jù)過錯承擔向購房者退還相應中介報酬的責任。

買方付款被中介員工挪用 無法支付尾款被賣方起訴

法院：買方仍需承擔違約責任

買房時，買家以中介托管的形式，支付了第一筆30萬元的款項。沒曾想，這筆款項被中介業(yè)務員挪用了，導致買方購房款無法湊齊。于是，賣家將買家告上法庭。

購房約定

30萬元購房款交由中介托管

2019年9月24日，鄭某作為出售人與陳某作為買受人，某中介公司作為居間方簽訂了《房產買賣合同》，約定鄭某將位于廈門市同安區(qū)瑤江里的房產出售給陳某，成交價款119．5萬元。

雙方約定：買受人于2019年9月24日向出售人支付定金3萬元，于預評估通過過戶當天將第一筆購房款30萬元以支付托管的方式支付給出售人，通過銀行貸款（兩家銀行）將第二筆購房款86．5萬元支付給出售人。

出售人與買受人雙方于2019年10月20日之前同時前往銀行辦理商業(yè)貸款手續(xù)。如買受人未能獲得足額貸款的，買受人應于貸款機構放款后3日內以現(xiàn)金方式足額補齊。出售人與買受人雙方應于2019年10月25日之前，共同向房產權屬登記部門申請辦理房產權屬轉移登記手續(xù)。出售人與買受人雙方任何一方逾期履行本合同約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房產總價款萬分之五的違約金。買受人若存在以上情形之一的，則構成根本違約，出售人有權解除房產買賣合同，并按該房產總價款20％的標準追究其違約責任，守約方有權要求違約方承擔因此所產生的訴訟費、保全費、律師費等相關費用。

合同還約定如由于買方原因導致銀行第二家貸款無法放款，批款額度不足的情況，由某中介房產補齊不足的貸款金額給賣方。

托管資金被挪用

買家尾款未支付被告上法庭

合同簽訂之后，買方支付了定金3萬元給賣方，并且按照中介公司的要求將包含首付款在內的31．5萬元的款項轉入中介公司指定的員工唐某的賬戶，中介公司出具收條確認收到該款項。因該員工將款項挪用未支付給賣方，買方另行通過銀行貸款方式共計向賣方支付了74萬元。

2019年10月23日，鄭某與陳某前往廈門市不動產登記中心申請訟爭房屋的變更登記。

后因剩余購房款42．5萬元遲遲未支付，雙方協(xié)商不成，鄭某于2020年4月23日向法院提起訴訟。

庭審過程中，陳某陳述，其將款項31．5萬元轉給某中介公司的員工是因為某中介說要轉給他們才能代表其有能力買這個房子，過戶當天再由他們轉回款項，因為感覺某中介公司的信譽還不錯，所以當時說資金托管其也相信了，雙方當時約定托管機構是某中介公司，托管的款項因為某中介公司員工的挪用，沒有辦法支付。后來雙方報警，目前某中介公司的員工因涉嫌刑事犯罪，已經被刑事拘留。

最終，法院判決，陳某應向鄭某支付購房款42．5萬元；陳某應向鄭某支付違約金以及律師費等費用；廈門市某中介房產營銷代理有限公司對陳某的付款義務承擔連帶責任。

法官提醒

買房有風險，付款需謹慎。辦案法官提醒購房者，二手房買賣的資金托管機構一般應找政府房產主管部門認可的正規(guī)住房置業(yè)擔保公司，而不是簡單的交給中介機構進行托管，容易存在被挪用或者機構倒閉等風險。其次，無論何種原因導致買方未按約定期限付款，買房人的付款義務是不可免除的，同時買房人還需要根據(jù)合同約定承擔因違約產生的其他各種費用。

《民法典》這么說——

《中華人民共和國民法典》第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

第五百八十二條 履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第五百八十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

出售房子卻遲遲不肯將戶口遷出，還占用著戶籍和學位，導致買家無法轉賣該房產。賣房人是否違約？該承擔怎樣的責任呢？（記者 余晶 通訊員 同法宣）

出售房屋未將戶口遷出

被訴至法院索要違約金

法院：賣房人未履行義務，須按合同約定承擔違約責任

2016年5月20日，周某作為出售人與陳某作為買受人，某中介機構作為中間方，共同簽訂了《房產買賣居間協(xié)議書》，約定周某將位于廈門市同安區(qū)祥橋二里的房產出售給陳某，成交價款138．5萬元。雙方對款項支付和產權辦理等均做了詳細約定。同時，根據(jù)協(xié)議第九條約定：甲方（賣方）承諾于2017年5月19日前，將落戶于本房屋的戶口全部遷出，如甲方未能及時遷出戶口，每逾期一日，按房屋總價的萬分之十賠償給乙方（買方）。

陳某按約定付款后，于2016年5月31日辦理了新的產權證（權屬人為陳某夫妻二人）。約定時間屆滿后，陳某多次催促周某一家四人（其中義務教育學齡兒童2人）遷出戶口，并告知因戶口被周某一家占用，無法順利轉賣房屋。陳某夫妻于2020年7月1日向法院提起訴訟，要求周某一家將戶口遷出，并按協(xié)議約定賠償因戶口未及時遷出而產生的違約金。

庭審中，周某辯稱雙方已達成了口頭協(xié)議，陳某同意周某遲延遷戶。陳某戶籍所在地為同安區(qū)陽翟，購買周某的房產對落不落戶本身需求就并不迫切，并且陳某也口頭告知過周某，周某也無需著急著遷戶。陳某未向周某催促過遷戶事宜，也并未因周某的逾期遷戶造成任何損失。

“我們并未達成口頭協(xié)議。我們一直打算出賣房產，因為學位占用和戶口，一直都沒法賣出去，每個月還要償還房貸，給我們造成了巨大的精神壓力，周某在2016年9月份還用該房產給其女兒入學，占用了該房產的學位，周某的行為對房屋的出售造成了巨大的影響。”陳某陳述。

最終，經法院調解，周某一家向陳某夫妻支付違約金65000元，陳某夫妻不再追究周某一家的法律責任。

法官提醒

買房有風險，交接需謹慎。二手房買賣除了注意有無被查封、一房多賣等情形，還需注意有無戶口未遷出占用學位影響買方孩子就讀或再次出售遇到障礙等風險。此外，無論何種原因（不可抗力因素除外）導致賣方未按約定期限履行義務，都需要根據(jù)合同約定承擔違約責任。因此，提醒市民在購買二手房時，應有意識地了解所購房屋的戶口情況，并在合同中就原有戶口的遷出進行明確約定。

《民典法》這么說——

《中華人民共和國民法典》第五百八十二條 履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第五百八十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。（記者 余晶 通訊員 同法宣）