政府與市場在住房問題上能做什么

政府在住房市場應扮演什么角色，政府可以把民眾的住房問題一肩扛下來嗎？周天勇的回答是：不可能。

他的理由有三：第一，中國未來住房需求巨大，如果不控制房價收入比，大量人口根本沒有能力買房。第二，從中國當前的生產力水平來看，政府沒有能力把幾億人口的居住問題承擔起來。第三，中央和地方財政負擔都很重，如果再負擔民眾住房，不現實。

他提醒說：“我們要吸取拉美一些地區福利早熟的教訓，政府給民眾承諾太多，最后不得不借債，發票子，最終造成惡性通貨膨脹，金融體系崩潰，政府破產。”

那么中國怎么辦？周天勇建議，一少部分高端收入者的住房完全通過市場來解決，另一少部分人的住房問題，政府通過廉租房的形式來解決，而大部分工薪階層的住房問題，也要通過市場方式來解決，但是政府要做兩件事：一是要對這部分人的住房進行價格控制；二是要通過鼓勵創業，增加就業，提高收入，來培養他們的買房能力。

改革要徹底，不能修修補補

“如果不徹底改革，財政渠道改變不了，地方財政還得靠賣地、推高地價的辦法來解決。從銀行信貸方面來講，投資客可以通過各種手段套取銀行貸款，也可用個人資金甚至地下錢莊的資金在樓市投機，監管漏洞太大。”周天勇認為，這是目前對土地招拍掛制度和信貸制度進行修補性改革的兩大危害。

特別需要注意的是，“進行修補性改革，積累的問題會越來越多，越積越重，最后改革越來越難。”

周天勇提出的徹底改革主要涉及四個方面，即改革政府對土地的寡頭壟斷，形成土地供應的多個主體；延長土地使用年期，形成穩定的土地物權；改革稅收和地方房地財政體制，扭轉收入渠道；解決城鄉兩棲居住問題。

第一，改變目前政府一家賣地的高度寡頭壟斷市場，形成土地供應的多個主體。允許城鎮國有集體土地平等進入市場，只要符合規劃，不再經過征用；允許土地使用權所有者（法人）到市場掛牌交易。

第二，延長土地使用年期，形成穩定的土地物權，解決土地出讓的接續問題。住宅用地可擁有200年使用期，商用地可擁有100年的使用期，以此解決有些土地使用權即將到期而無法交易的問題。

第三，改革稅收和地方房地財政體制，扭轉收入渠道。簡化征收各種房地稅費，改為三種稅：房地產交易增值稅（把土地出讓金改為增值稅，房產交易也征收增值稅），房產稅，因占地過多的土地使用稅。

因為土地財政的不可持續，當前的“土地財政為未來的地方財政埋下很大隱患，”周天勇建議把上述三項稅改為地方稅，如此，便把不可持續的土地財政，變為可持續的日益增長的地方財政。

對于房產稅的征收辦法，周天勇建議，“應該先在住宅上開征，哪怕開始稅率低一些”。開征房產稅的稅率不要中央決定，而由地方決定。對低端收入者的房產稅，在合理的面積范圍內，政府要進行補貼，先征后補，但不能免。對其他收入超面積居住的人群進行累進征稅。當然，考慮到工薪階層的負擔，開征房產稅要以適當增加其工資為前提，對企業、事業單位、社會團體、自收自支機構等的人員增加工資或補貼。

按周天勇的計算，現在不算小產權房，全國商品房面積總共大約200億平方米，如果按照全國平均價格5000元每平方米計算，那就是100萬億的資產，如按照1％征房產稅，就是1萬億，再加上土地和房產交易增值稅，以及占地過多的土地使用稅，總共約1．5萬億，“這樣就能把地方土地財政替換過來了。”

第四，解決城鄉兩棲居住問題。

周天勇說，對于工礦、交通、水利用地，要通過征用，要么政府給安置房，要么給貨幣，總之要讓被征地的這部分人有房住，但不能讓其在城鄉都有房子。對于邊遠山區的宅基地，應設立村莊整治基金，或者宅基地復墾基金，建立宅基地退出機制。

但是，上述改革也面臨一些困難，例如，征稅時如何衡量一線城市和二三線城市的房價差距問題；小產權房和大產權房的征稅問題；央產房、房改房、普通商品房的征稅平衡問題；土地出讓期限不等的商品房征稅問題，等等。“很難找到一個各方都滿意的方案，現在只能是快刀斬亂麻。”

另外，必須有配套改革措施，需要開展全國性的房產普查，對城鄉居民房產（包括小產權房）進行登記，建立網絡信息平臺。由稅務機構設置房屋的價值評估機構，等等。

“通過這樣的改革，從根本上把房價穩定下來。”周天勇說，通過鼓勵創業，增加就業，提高居民收入，使大量的工薪階層和一部分農民工通過市場來解決居住問題。20年30年后，使大部分人能住上房，避免出現住房兩極分化，在房地產領域形成共同富裕、人民安居樂業的局面。（記者　岳振）