近來(lái)房產(chǎn)新政密集出臺(tái)，其中二套房貸首付不低于50%、并執(zhí)行1.1倍利率，限購(gòu)三套房的政策，被認(rèn)為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)最嚴(yán)厲的信貸調(diào)控手段，備受關(guān)注。二套房、三套房究竟如何認(rèn)定，成為政策能否有效執(zhí)行的關(guān)鍵。不久前，銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才接受采訪時(shí)稱(chēng)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，而不是以是否發(fā)生過(guò)貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。但如果居民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可被視作無(wú)房戶。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)在陸續(xù)出臺(tái)的地方房貸新政中已有所體現(xiàn)。4月30日，北京出臺(tái)一系列嚴(yán)厲政策遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中提到金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)來(lái)認(rèn)定已購(gòu)房套數(shù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。同時(shí)規(guī)定“同一家庭限新購(gòu)一套商品住房”。同一天，浙江省也出臺(tái)相關(guān)政策細(xì)則，則是以交稅記錄來(lái)認(rèn)定第二、三套房。

大量改善型需求購(gòu)房者只能“先賣(mài)后買(mǎi)”，房產(chǎn)交易周期明顯延長(zhǎng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政出臺(tái)提高了二套房貸門(mén)檻，在近期政策頻出的情況下，短期內(nèi)會(huì)加重市場(chǎng)的觀望情緒，市場(chǎng)交易量將出現(xiàn)萎縮。同時(shí)，盡管政策并不反對(duì)通過(guò)“賣(mài)小買(mǎi)大”達(dá)到改善住房的目的，但提高二套房門(mén)檻，意味著大量改善型需求購(gòu)房者只能“先賣(mài)后買(mǎi)”，改善起來(lái)并不容易。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在當(dāng)前掛牌房源中，有20%老業(yè)主面臨著“賣(mài)小買(mǎi)大”的二次置業(yè)需求，但同時(shí)有40%老客戶表示，需要進(jìn)一步觀察市場(chǎng)走向再考慮是否買(mǎi)房。其結(jié)果是需要二次置業(yè)的客戶難以賣(mài)掉手中房產(chǎn)，另購(gòu)新房，同時(shí)另一部分原本有能力再購(gòu)二套房的客戶，也因?yàn)榉抠J門(mén)檻和成本的提高，而推遲置業(yè)或不得不也考慮賣(mài)掉原有房產(chǎn)，這樣導(dǎo)致房產(chǎn)交易周期明顯延長(zhǎng)。

許多城市尚無(wú)準(zhǔn)確核查家庭購(gòu)房記錄和套數(shù)系統(tǒng)，各地房管部門(mén)尚未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，異地房產(chǎn)情況難以查實(shí)

雖然北京等城市已經(jīng)明確了購(gòu)房套數(shù)的查詢方式，但是仍然有部分城市稱(chēng)，核查家庭購(gòu)房記錄和套數(shù)并不容易，雖然地方房產(chǎn)部門(mén)有房產(chǎn)交易相關(guān)信息，但是對(duì)家庭成員的相關(guān)情況，以至同一家庭購(gòu)房整體情況的認(rèn)定還需要更多信息，需與公安、銀行等其他部門(mén)合作，實(shí)現(xiàn)信息共享、交互。也有擔(dān)心認(rèn)為，目前房產(chǎn)擁有情況仍掌握在各地房管部門(mén)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，因此難以查實(shí)借款人的異地房產(chǎn)情況。

面對(duì)這些擔(dān)憂，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)信息共享、聯(lián)網(wǎng)并不困難，關(guān)鍵在于決心有多大。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)的初衷就是“一戶一房”，這已經(jīng)不僅僅是房貸這一金融手段實(shí)施范疇了。因而要真正調(diào)控房?jī)r(jià)，還需要其他相關(guān)配套措施跟進(jìn)，形成政策合力。