近日，發(fā)改委制定的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)已經下達到各地。據悉，為了完成“十二五”期間建設3500萬套保障性住房的任務，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。

《通知》中同時規(guī)定，各地發(fā)行企業(yè)債募集資金應優(yōu)先用于各地保障性住房建設后，才能將其用于其它項目建設。

就上述問題，《記者向多位專家以及券商分析師進行采訪。無可否認的是，這一消息的確利好保障房建設。然而，多位人士卻也對其表達了各自的擔憂。

保障房企業(yè)債遭質疑

李迅雷：發(fā)債比借貸更透明

業(yè)內人士指出，在目前的監(jiān)管格局下，上市公司發(fā)行的債券歸屬于公司債券范疇，而企業(yè)債券則從屬于非上市公司發(fā)行債券范圍內。并且，以我國企業(yè)債券發(fā)行需統(tǒng)一進行審批的規(guī)定來看，以往企業(yè)債多數是由中央政府部門所屬機構、國資企業(yè)發(fā)行的債券。

隨著調控的深入，銀行貸款日益難求。“以我們了解的情況來看，現在銀行幾乎已經停掉了對房企的開發(fā)貸”，某券商金融分析師對記者表示，雖然目前個人房貸還存在，但是規(guī)模和以往相比，無法同日而語。

作為高財務杠桿的行業(yè)，銀行貸款的全面收縮無疑阻斷了開發(fā)商最重要的一條融資渠道。再加上非上市公司無法在資本市場上直接融資或是發(fā)行公司債券(雖然上市公司也幾乎無法直接融資)，開發(fā)商現金流已日趨緊張。而此時《通知》的下發(fā)，無疑是為其指出了一條康莊大路。

然而，作為開發(fā)商的潘石屹曾在微博中提出三大質疑：“這種債有政府財政的擔保嗎？如果沒有能發(fā)出去嗎？債的收益率有多高？”

《通知》中并未有任何條款可以回答潘的問題。而一個更為嚴重的問題在于，即便有地方政府的擔保，市場對地方投融資平臺所發(fā)行債券的信心已經有所動搖。

?剛剛出爐的由審計署公布地方政府融資平臺審計情況顯示，截止2010年底，地方政府融資規(guī)模約為10萬億，其中投向道路、市政等基建約7萬億。政府融資平臺中，政府負有償還和擔保責任合計84%。長江證券(000783，股吧)一份研報中指出，這意味著在不考慮政府違約的情況下，地方債最大違約率為1.6萬億。

“審計署公布的數據要低于市場之前對其的猜測”，6月29日，國泰君安首席經濟學家李迅雷接受采訪時表示。而在其看來，《通知》無疑是有利于推動保障房建設。而且，針對各界對以保障房名義發(fā)行企業(yè)債后的資金投向進行質疑的情況，李迅雷表示，和使用銀行貸款相比，有信息披露相伴隨的企業(yè)債的發(fā)型，無疑是要更為透明。

社保基金青睞保障房債券

系統(tǒng)性風險仍需防范

鑒于《通知》中并未對債券發(fā)行作出進一步的規(guī)定，包括發(fā)行規(guī)模、擔保情況等都尚是未知數。“目前唯一知道的就是，發(fā)行主體是企業(yè)”，一位接受記者采訪的地產分析師表示。而《通知》的意義不過在于，為企業(yè)提供一個融資渠道而已，上述地產分析師進一步指出，這也是出于減輕銀行風險的需要：和那些由中央代為發(fā)行的地方債券相比，企業(yè)債一般是由社會投資者去進行認購，從而風險不必由銀行來承擔。

“無論如何，保障房的盈利相對穩(wěn)定”，上述地產分析師指出，因此會吸引追求穩(wěn)定收益的投資者前來認購。

日前在采訪中得知，數位保障房建設龍頭企業(yè)將參建保障房的利潤鎖定在5%-10%之間。某金融業(yè)分析師接受記者采訪時表示：“以我們了解，社保基金等還是對保障房建設有興趣的”。

然而，賣出去不代表保障房企業(yè)債沒問題。這位不愿透露姓名的銀行分析師表示，對于保障房項目，公司也持保留態(tài)度“我們在調研時，也發(fā)現保障房建設中的諸多問題”，包括某些地區(qū)保障房存在以員工住房充數等亂象。

“我們擔心的，并不是針對于保障房的發(fā)債是否存在風險”，有銀行分析師對記者表示，而是隨著銀根持續(xù)縮緊，地方投融資平臺所發(fā)行債券的整體系統(tǒng)性風險暴露出來的可能性變大。

正如被專家廣泛質疑的那樣，保障房發(fā)債后所募集到的資金有可能會被挪用，也不排除地方投融資平臺企業(yè)利用新發(fā)行的企業(yè)債去借新還舊等多種可能。但是，審計署對地方政府融資平臺審計公告中顯示，目前25%的地方政府還款來源以土地收入作為擔保，抽樣調查中還顯示另有近20%的政府債務率超過100%。

上述接受采訪的分析師表示，通脹預期下，地方政府還本壓力尚可，但隨著貨幣政策逐漸收緊，加之樓市調控之下，地方政府的收入以及擔保標的價值都在減少，“我們擔心的，是整體系統(tǒng)性風險的爆發(fā)”。