土地價格到底有沒有推高房價？剛性需求是不是房價上漲的主要原因？或者是因為開發商黑心謀求暴利推高了房價？房價上漲背后的黑手是政府、開發商，還是消費者自己？這一連串的問題折射出房價問題的復雜性，那么到底為什么房價問題會如此糾結呢？

我認為，主要是因為房價反映的是一連串相互關聯的博弈，并且在房價問題上博弈者眾多，各方對待房價態度不一，所以令房價問題變得相當復雜。

在房價博弈中，至少有三大類博弈者，分別是政府、開發商和消費者。姑且不論中央政府與地方政府對待房價的不同態度，也不論大開發商和小開發商對市場的不同影響力，單就政府和開發商兩個整體來說，到底是誰推高了房價呢？答案是兼而有之。

2008年，全國工商聯房地產商會曾就全國九城市“房地產企業的開發費用”進行調查。結果顯示房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。這呼應了早先不少學者質疑的地價推高房價論。

而國土資源部日前公布的房地產項目用地地價專項調查結果顯示，全國620個樓盤，地價占房價平均比例為23.2%。這似乎能消除對政府壟斷土地進而推高房價的部分質疑。但國土資源部的調查結果依舊不能推翻“政府壟斷土地從而推高房價”的結論。因為在不同地方，政府的議價能力不同，而爭議比較多的往往是大城市的房價。在國土資源部此次調查的北京21個房地產項目中，地價占房價比例最高為51.36%，地價占開發成本的比例更高。

國土資源部實際上是要將推高房價的焦點從政府身上轉移，但這種做法可能不會成功。央視《經濟半小時》近日報道說，鄭州市一家房地產開發商最近公布的數據顯示，政府稅費在房地產開發成本中所占的比例為20%。當然這只是一個地方數據。而據全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌稱，各種稅費，例如氡氣檢測費或者環保費、藍圖審查費、配套費、土地增值稅、所得稅、營業稅，這些費用加起來，占整個成本的60%。

這表明，政府稅費在房產開發成本中所占比例高是一個事實。退一步說，即便如國土資源部所說的那樣，地價占房價平均比例為23.2%，但加上政府稅費之后，則可能會接近甚至超過房價的一半。因為土地一級市場由政府壟斷，如此一來，政府費用，也就是地價加上政府稅費，就在房價中占據了很大一塊。

政府和開發商毫無疑問都是推高房價的主角，無非是在不同的時期，推動的程度不同。照目前披露的信息，有理由認為，政府才是推高房價的最主要因素。其實也不難理解，因為政府從推高房價中獲益良多。雖然房價上漲，個別地方政府會遭受輿論上的壓力，但只要不在征地過程中出現大規模群體性事件，并且從房價上漲過程中獲得的收益超過其付出的成本，那么它就有動力來推動房價進一步上漲。

對于消費者而言，他們當然希望，在政府與開發商相互質疑和卸責的過程中，他們能對房地產市場有更清楚的了解，以降低相對于房產商來講對有關信息了解的不對稱程度，這樣也能更加放心購房。

但問題在于，購房自住者和買房投資者對房價的期望是截然相反的。前者當然希望房價下跌，越便宜越好，這樣自己可以少付錢；但對后者來說，房價下跌卻可能致其利益受損，因此當然希望房價能夠上漲，以便從購房投資中獲益。

很難說哪一種消費者的愿望是更加高尚的。但在社會財富分配的方式并不公正的情況下，那些不希望房價跌的人，總會被部分想買房而缺錢的人斥責為“良心壞了”。然而，如果一個人是靠辛苦勞動合法獲益，且在之前房價較低的時候購房投資，進而現在成為房產所有者，那么他希望房價上漲又有什么問題呢？與此相似，合法經營的開發商希望房價高一點，自己利潤多一點，也是正常不過的事情。

取消福利分房以來，房地產市場的改革步子走得算是比較快，開發商之間的競爭也非常激烈。整體而言，房市的市場機制運行是不錯的。這就是說，對于房子，就是出價高者得。因此那些有購房欲望但沒有支付能力的人一邊罵開發商黑心，一邊指望其降價，這是行不通的。

嚴格來說，開發商總是要尋求利潤最大化的。當消費者和開發商都被政府政策束縛的時候，較好的做法并不是兩者之間相互指責，而應聯合起來進一步推動政府公開有關信息，監督其不能既當裁判又上場踢球，這才有利于市場健康發展。

(作者系上海金融與法律研究院研究員)