正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關系,徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,將50年到70年的土地出讓金一次性收取改革為房產稅、土地交易增值稅和土地使用稅。

中國的房地產經濟形勢,由于其內在的漲價機理,宏觀調控總是處于“一放就熱,價格暴漲,一控就冷,陷入低 迷”的惡性循環之中。因此,2010年的房地產走勢,我們也處于兩難境地,對于房地產,國家促進也不是,不促進也不是。所以,2010年房地產的宏觀調控,必須與土地、財稅等體制改革互動,理順有關的房地產體制,才能從機制上使房地產經濟健康和穩定運行。

降低房價的最重要措施就是加大住宅用地供應。我認為,在原計劃的基礎上,城鎮住宅用地,從2010年開始,應當每年增加100萬畝左右,并規定住宅用地專項使用,嚴格限制地方政府挪作他用,經過10年左右的時間,除了滿足新增城鎮人口,包括遷移人口的住宅需要,還可將以往城鎮住宅用地供需缺口補齊。這就要正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關系。過于強調耕地保護,而對住宅用地供應過少,使住宅供給與需求不平衡,實質上是住宅供應不能滿足廣大城市居民和新移民的需要,形式上則是住宅價格過高而且逐年上漲,超過居民收入的增長,使居民沒有購買住宅的能力。耕地保護不好,糧價上漲過快,不是一件好事,而房價飛速上漲,居民住不起房,對社會安定也不利。總體上解決中國居民住宅問題的方向,應當是嚴格控制農村居住用地,增加城鎮住宅用地,并且積極推動撤小村并大村、撤村并鎮,以整理出更多的土地資源來適應農業現代化和城市化的需要。

2010年開始,無論如何,也要開始改革目前土地政府寡頭壟斷供應的招拍掛制度,逐步形成競爭性的供應市場,以抑制地價暴漲,并且逐步降低土地的價格水平。最為關鍵的是,按照黨的十七屆三中全會的精神,將目前政府寡頭壟斷型的土地供應市場結構,改革為競爭型的土地供應市場。

目前,地方政府對賣地收入的依賴程度越來越高,特別是今年企業生產經營不景氣,稅收增幅下降,許多地方的政府用炒高地價的方式籌集地方政府的收入。一是如前所述,政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價,二是這種將50年到70年的收入一次收上來,而且在一年中花掉的方法,是一種典型的吃子孫飯和不可持續的財政收支方式。因而,需要改革財政稅收體制,調整中央與地方的財政稅收關系,擴大地方政府籌資權限,改變目前政府收入不可持續但抬高房價的土地財政格局。只有正確處理有限土地資源在居住和吃飯兩項用途上的配置關系,順應城市化的大趨勢,合理地向城鎮住宅建設分配土地,只有徹底改革土地政府壟斷的招拍掛體制,只有將在房地產領域的亂收費和50年到70年的土地出讓金一次性收取的流程改革為房產稅、土地交易增值稅和土地使用稅,才能根治房地產“一放就暴漲,一收就過冷”的惡性病癥,使房地產經濟健康發展,使房價水平與居民的收入水平相適應,使人民群眾能買得起價格合理的住房。

可以看出,如果不下大的決心改變目前的招拍掛機制,并且理順與之相關的地方土地財政體制,如果不下大的決心開征房產稅,中國的房價決無穩定之機制,還會持續地暴漲。但是,這兩項改革的阻力將會很大,一是由于要改變地方政府當任領導的利益來源格局,將會遭到地方的強烈反對；二是來自于擁有多套房的資產階層的抵制,甚至討論、起草、制定政策的許多人與之利益相關；三是會遇到已經高價囤地的開發商以及已經給高價位時投資和投機的房地產商和居民貸款的銀行的憂慮和反對。因此,能否在體制上根治房地產價格持續上漲,改變85%左右的城鎮居民和進入城鎮的新移民買不起房的局面,就看國務院和有關部門,對改革能不能堅決推進,能不能協調一致,放棄部門利益和偏見,平衡近期局部損失和遠期利益,能推進多少。（作者系中共中央黨校研究室副主任）