然而，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場，而任何資產(chǎn)價(jià)格，從來沒有一漲十幾年而不會下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個(gè)大中城市房價(jià)曾出現(xiàn)過半年的下跌。但相對于2007年和2009年房價(jià)漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計(jì)。

就今年的短期而言，樓市調(diào)整、房價(jià)下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控，已使今年一季度全國樓市再次體驗(yàn)了什么叫低迷。按此推理，隨著市場的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開發(fā)商、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

都知道央企不差錢，所以3月16日，兩會剛一結(jié)束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢，讓房企深切感受到此番調(diào)控，并非玩虛的。另外，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內(nèi)，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發(fā)商感到資金也有些不順手了。

香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場周期，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數(shù)。皆因他們知道市場下跌時(shí)現(xiàn)金流的重要性，若當(dāng)前大陸開發(fā)商動輒70%~80%的高負(fù)債率，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī)，把小命丟掉，絕對是大概率的事。

去年下半年全國地價(jià)飆升、地王頻出之際，房地產(chǎn)開發(fā)商中，也有個(gè)別憂心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經(jīng)歷過1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國樓市注定是調(diào)整的一年，對于開發(fā)商而言，2009年的高利潤不再，而2009年留下來的高負(fù)債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當(dāng)思降價(jià)促銷，回籠資金頂要緊。

（作者系房產(chǎn)研究人士）

(東方早報(bào))