美國(guó)《時(shí)代》周刊一篇題為“鬼城”的文章將內(nèi)蒙古鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)推到了世人所關(guān)注的前臺(tái)。據(jù)報(bào)道：鄂爾多斯是一座現(xiàn)代化的空城，作為100萬(wàn)人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住，15分鐘內(nèi)不見一個(gè)行人，駛過的汽車不到10輛。正是這樣一座“鬼城”，其新開樓盤的房?jī)r(jià)已達(dá)6000元每平方米。與沿海一線城市一樣，這里也同樣充斥著炒房團(tuán)的身影。

盡管鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會(huì)副主任楊滿喜在接受國(guó)內(nèi)記者專訪時(shí)略帶憤懣地表示，“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負(fù)責(zé)任的說(shuō)法”，同時(shí)將目前空城的理由歸結(jié)為新區(qū)超前規(guī)劃、目前配套設(shè)施不夠完備、常住人口不足等等，但還是很難掩蓋鄂爾多斯城市建設(shè)過快膨脹、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求遠(yuǎn)大于自住需求的泡沫化問題。

事實(shí)上，同樣的問題在中國(guó)大陸的主要一、二線城市中并不罕見。唯一不同的是，鄂爾多斯地處偏遠(yuǎn)的內(nèi)蒙沙漠邊緣，雖然煤炭資源豐富、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、居民收入水平較高，但是由于氣候惡劣、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)單一、外來(lái)人口就業(yè)機(jī)會(huì)較少等原因，外部人口涌入并定居生活并不像東部沿海地區(qū)那么迅速。因此，“新城即空城”的問題相對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)而言表現(xiàn)尤為明顯。

正是這種“新城即空城”現(xiàn)象，將頗具中國(guó)投資經(jīng)濟(jì)特色的地方政府主導(dǎo)型新城建設(shè)推到了風(fēng)口浪尖。這樣的新城建設(shè)一般采取地方政府與企業(yè)合作開發(fā)的模式，地方政府出讓土地，并為開發(fā)商提供融資幫助；而開發(fā)商則利用地方融資開發(fā)房地產(chǎn)出售獲利。這個(gè)模式持續(xù)運(yùn)營(yíng)的唯一前提是房地產(chǎn)銷售火爆，由于購(gòu)買房地產(chǎn)多數(shù)為按揭貸款，因此后續(xù)收款壓力實(shí)際上已轉(zhuǎn)嫁給銀行，開發(fā)商基本不存在收款難度。

只要樓市持續(xù)火爆，那么不僅開發(fā)商可以通過“兩頭銀行貸款模式”——即開發(fā)貸款來(lái)自銀行、后續(xù)收款壓力轉(zhuǎn)嫁至銀行——獲取高額回報(bào)；同時(shí)地方政府也能通過新城開發(fā)高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和GDP考核方面的雙重高增長(zhǎng)。這也是為何地方政府與開發(fā)商熱衷于推高房?jī)r(jià)、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主因。

正是由于這一建城投資模式必須通過不斷推高房?jī)r(jià)來(lái)維持后續(xù)開發(fā)熱度，所以房?jī)r(jià)難免被有意無(wú)意地泡沫化。而一旦泡沫形成并自我累積至一定的程度，房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)將會(huì)通過信貸融資渠道傳導(dǎo)至地方政府與其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。即便是中國(guó)不存在“有限責(zé)任房產(chǎn)抵押貸款”(此為次貸危機(jī)的基礎(chǔ))，但樓市泡沫破滅、爛尾樓大量出現(xiàn)、開發(fā)商倒閉、個(gè)人信用破產(chǎn)、銀行不良信貸猛增，均會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生等量的沖擊。

用政府主導(dǎo)型新城開發(fā)模式來(lái)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看類似于央行用輕微通脹預(yù)期來(lái)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)繁榮，雖然最初的確會(huì)產(chǎn)生一定的正效應(yīng)，但由于后期邊際效用遞減而執(zhí)行者無(wú)法放棄利益誘惑，從而極易引發(fā)政策的負(fù)效應(yīng)，甚至對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較強(qiáng)的沖擊，這就是政府主導(dǎo)型新城房地產(chǎn)開發(fā)模式的根本弊端。