近幾年，很多人都持一種似乎已被市場印證的觀點：每輪房市調控后，市場都會出現報復性反彈。現在，包括部分開發商和投資者都在期望，下一輪報復性反彈將會何時出現。

其實，這只是觀察房地產市場周期的一個視角而已。筆者想說的是，當前全國樓市，尤其是一線城市正在經歷報復性下跌。證據是：剛剛過去的5月，4個一線城市的商品住宅成交量環比4月份劇減。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成，北京期房商品住宅成交量下滑近六成，深圳萎縮超過六成，廣州下滑三成。

緣何要用“報復性下跌”這種犀利字眼？不妨以上海為例。5月份，上海一手商品住宅（剔除動拆遷配套商品房）成交量為30萬平米左右，這一成交量創造了2003年以來“非春節月份”的最低值紀錄。春節前后所在月份，一般都是年度最低值，比如2008年和2009年的2月份成交量為30萬-40萬平米。30萬平米，不僅低于上上輪上海樓市下跌期中最低迷的時間——2005年5-8月份的80萬平米左右，而且更低于上輪調整期中最低迷的時間——2008年9-10月份的50萬平米左右。

上海的朋友可能體會很深，2005年上海樓市曾經歷過一次大幅調整，與目前情形相似。2004年以上海為代表的長三角樓市出現暴漲，招致2005年3月下旬“老國八條”的打壓，當時有句順口溜是“上海感冒，全國吃藥”，5月初“新國八條”跟著出臺。結果是，與當前一樣，上海樓市劇烈降溫，一手商品住宅成交量由4月份的142萬平米左右，直線下跌至5月份的78萬平米，降幅約55%。其后成交量低位徘徊，直到“金九”才開始反彈，2006年保持盤整格局。而價格則大概滯后兩個月左右，才大面積出現樓盤降價促銷現象，70個大中城市中上海的房價指數7月即出現2.7%的環比負增長，2006則保持盤整態勢。從2005年下半年到2006年，退房現象頗為多見。

總結下來，2005年的樓市調整屬于快速降溫，長時間調整（持續了一年半左右）。2008年那次則是逐漸降溫，調整時間稍短（主要受益于國家的樓市刺激政策）。2007年9月份“二套房貸”新政出臺后，上海樓市就出現降溫跡象，10月份一手商品住宅成交量比9月份略降，其后總體維持下滑勢頭，直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一輪上海房價指數直到2008年8月才出現環比負增長。2009年3月成交量和價格雙雙出現反彈。

人們總是受慣性思維的擺布，所以錯把2009年樓市瘋狂當作正常，有人在去年12月份“國四條”出臺后，還敢繼續沖進市場投資投機。同樣，眼下的大跌之后，很多人同樣會擔心今年剩下來的7個月，市場同樣繼續這樣的低迷。我想告訴大家的是，5月份30萬平米的成交量已屬非理性的低迷了，不僅投資投機需求逃離，就連正常的自住需求亦陷入濃重的觀望。

如果要作歷史對比，筆者認為今年一線城市的樓市，可能會重現上海2005年的市場軌跡：5-8月份成交量基本上維持低位，9月有可能開始反彈，但不會是報復性反彈；價格則很快就會出現調整，事實上二手房已經降價，接下來促銷的新盤也會越來越多，至于價格何時會到底，關鍵還是取決于政策何時會放松，這點需要大家密切觀察。