在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)亂了陣腳。隨著商品住宅成交量的反彈，價(jià)格信號(hào)變得混亂不堪，上漲和下跌的消息犬牙交錯(cuò)。同時(shí)，政策面亦聲音不斷，官方和民間都認(rèn)為政策依然緊咬不放，但至于接下來政策是維穩(wěn)還是加碼，業(yè)界無法達(dá)成一致意見。

從市場(chǎng)面觀察，8月中旬開始，多數(shù)城市的樓市成交量的確是在增大的，摩根士丹利發(fā)布的中國房地產(chǎn)交易報(bào)告中指出，8月第四周房地產(chǎn)交易量持續(xù)上升，而房?jī)r(jià)并沒有明顯下降，二線城市的交易量自今年5月以來首次超過了兩年內(nèi)的歷史平均水平，一線城市的銷售量也在過去幾周內(nèi)穩(wěn)步上升。有統(tǒng)計(jì)顯示，上海8月全月成交量達(dá)60萬平方米左右，較5-7月的月均水平顯著增長(zhǎng)。

至于成交價(jià)格，則總體保持平穩(wěn)，有城市上漲，有城市下跌，波動(dòng)幅度皆不大。成交量和價(jià)格之間存在密切關(guān)系，一般而言，價(jià)格變化滯后于成交量。近段時(shí)間成交量反彈的原因有三：一是供應(yīng)量增加，很多開發(fā)商憋著一股勁打算在金九銀十推盤；二是自住需求持續(xù)入市，少數(shù)投資投機(jī)需求也有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng)；三是樓盤促銷數(shù)量增加。

在目前買賣雙方依然處于膠著的形勢(shì)下，開發(fā)商想要獲得比較好的銷售業(yè)績(jī)，必須要有一定的價(jià)格優(yōu)惠，否則將有滯銷風(fēng)險(xiǎn)。問題的關(guān)鍵是，降價(jià)多少才能引發(fā)比較好的銷售。值得關(guān)注的是，6-7月少數(shù)大開發(fā)商搶先進(jìn)行促銷，結(jié)果很多項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷，也就探明了購房人的心理價(jià)位，于是近期新推房源時(shí)，折扣有所減少。價(jià)格正是在買賣雙方相互試探的過程中形成動(dòng)態(tài)均衡。

關(guān)于調(diào)控政策，前段時(shí)間，中央決策層和相關(guān)部委均接連表態(tài)調(diào)控不放松。這兩天又有幾個(gè)聲音：一是有記者從住建部獲悉，近期再次出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大，下一步的工作重點(diǎn)是對(duì)新“國十條”政策的嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行和細(xì)化；二是國家發(fā)改委專家表示，調(diào)控基本上達(dá)到預(yù)期目的，突出的標(biāo)志就是房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到了遏制，現(xiàn)在不適合出臺(tái)新的調(diào)控政策，需要進(jìn)一步完善此前的調(diào)控措施；三是中國銀監(jiān)會(huì)官員表示，銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)格執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資需求，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下支持保障性住房建設(shè)。

商品房成交量反彈，房?jī)r(jià)穩(wěn)定中暗流涌動(dòng)，面對(duì)這一市場(chǎng)形態(tài)，政策可謂“前怕狼，后怕虎”，于是只能暫且通過頻頻喊話保持高壓態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，接下來政策的動(dòng)向主要還看房?jī)r(jià)“臉色”。隨著金九銀十的到來，開發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的態(tài)度將明顯分化，部分大企業(yè)為了跑量，會(huì)繼續(xù)促銷，而少數(shù)更注重利潤(rùn)率的開發(fā)商可能停止促銷，甚至是小幅漲價(jià)。至于潘石屹近日所謂的“房?jī)r(jià)將下跌至2009年初的水平”，我認(rèn)為純屬意淫。

按當(dāng)前態(tài)勢(shì)，九、十月份成交量繼續(xù)反彈，基本已成定局。房?jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲，維持振蕩的可能性更大。在這種情況下，正如上述各部委官員所持觀點(diǎn)，政策不會(huì)立即加碼，當(dāng)前依然處于房?jī)r(jià)觀察期和政策維持期。想要購房的朋友，同樣需要觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)，接下來二三個(gè)月，可以考慮的策略是“追跌殺漲”。因?yàn)椋績(jī)r(jià)普漲將招致新政打壓，比如近期頻傳的房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)下跌則政策不僅不會(huì)加碼，反倒可能于明年一季度前后放松。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）