分析稱中國房價的瘋狂時代正在悄悄謝幕

伴隨著本次兩會《政府工作報告》“分類調控”的提出，關于中國房價的走勢，輿論再度陷入混亂。

平心而論，始于2009年政府主導的史上最嚴房產調控子彈已經打光。為了應對年關考核，地方政府從抑制需求出發，連出重拳，提高首套房貸款利率，提升二套房購買門檻，征收二手房交易稅，最終收到了這樣一份答卷：國家統計局公布的數據顯示，2013年9月以來，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅都超過了20%。北上廣等一線城市帶頭領漲，70個大中城市唯一讓政府面子下跌的是溫州。

這說明用一刀切的方法，針對房產需求千差萬別、價格參差不齊，尤其是地方經濟發育程度、負債狀況不一的城市統一調控，是充滿浪漫主義的，背離實際的做法，也導致實際操作的成本高昂，必然形成地方政府口頭響應，實際卻常常抵制的現象。

繼秉承“簡政放權、回歸市場”的三中全會公報只字未提房產調控，《政府工作報告》進一步完成著政策的完善和糾偏：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

而社會上關于房價走勢的預測一時間亂花漸欲迷人眼，房價整體崩盤說、穩定說、持續上升說等等，不一而足，廣大公眾“不明覺厲”，如墜五里云霧。

首先，房價整體崩盤的可能性幾乎沒有。且不論中國城鎮化遠遠沒有完成，剛需旺盛，加上貨幣超發導致的人民幣貶值壓力巨大，百姓投資渠道無比狹窄，以及中央地方財權事權尚未理順，地方債務高企、銀行壞賬危機重重，房價一旦全面崩盤，必然引發惡劣連鎖反應，危及整個社會經濟的穩定，尤其是熱愛投資房產的新興中產階層將遭受空前劫難，中低收入人群卻很難從中獲益。以一線城市動輒幾萬一平米的房價為例，下跌一半，中產家庭資產會大大縮水，而普通百姓仍買不起，會繼續抱怨政府、吐槽房產商。

在分類調控之下，中國房價未來會呈現復雜化、區域化、地方化的趨勢，不僅提醒房產商，也提醒購買者更加小心，因地制宜，有的放矢。一句話，真正考驗大家智慧的時代來了。

一線城市房價由于畸高，調控出于社會穩定等需要，持續快速上漲的可能性不大，調控短期不會放松，會呈現平穩態勢。

二線城市總體會溫和上漲。主要因為一線城市人口負荷沉重，環境資源危機加重，對外地人口的進入日益關小城門，因此二線省會城市會成為投資房產的重點，從目前房價來看，也確有繼續上升的空間。

而三四線城市整體發展與公眾期望值距離甚大，短期難以吸引更多人去就業定居—這有待新的城鎮化政策的貫徹落實，而這需要一個漫長的過程。但由于房價由地段決定，三四線城市即使出現鬼城的概率較大，也會走向分化，越靠近經濟發達的中心城市，越有承接產業轉移、分擔人口壓力的優勢，房價必然隨之升溫。

如果中國商品房價最終回歸市場規律主導的話，在宏觀經濟向好、國際局勢穩定、西方經濟持續轉暖的大背景下，中國城市房價枯榮取決于兩個鐵律：一是有沒有可持續增長的產業，二是有沒有實現人口集聚的能力。

當然，未來不動產登記、房產稅征收、小產權房問題的解決對于房價會產生沖擊，但這都需要時間，短期不會造成嚴重影響。尤其是小產權房，按照政策的走勢判斷，一部分正在被當成違建拆除，另一部分被招安成保障房的可能性更大。

房價在中國已經演變成了嚴重的社會問題，其中意見最大的是數量驚人的中低收入者，未來隨著城鎮化進程，這個數字還會上升。《政府工作報告》在對商品房采取更加務實、科學、理性的調控政策之余，對地方政府提出了更加明確的要求：將以全體人民住有所居為目標，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。并推進公租房和廉租房并軌運行。年內基本建成保障房480萬套。

這意味著中國住房將實現雙軌運行：中低收入者靠政府主導的保障房，中產以上人群靠市場化的商品房。后者會進一步提升購買保有成本—房產稅的征收就是一個明確信號，惟愿這些稅收能為保障房建設雪中送炭，而不會變成地方政府樓堂館所的財源。因此，在保障房建設分配過程中，尚需嚴格的制度保障，尤其是監管和問責。

其實，要真正緩解困擾中國的住房供需矛盾，根本還在于在經濟健康快速增長的過程中，真正提高國民的收入，尤其是完善國家福利制度。只有緩解了百姓看病、養老、教育的后顧之憂，住房才能徹底擺脫投資投機，回歸居住基本功能。當然，推動金融改革，改善創業環境，為百姓創造拓寬創富投資空間，也已經迫在眉睫。

從某種意義上說，中國房價能否回歸理性，是中國當下深化改革能否取得預期成果的一個關鍵試金石。

但不管怎樣，中國房價的瘋狂時代正在悄悄謝幕。