資金面困難將深化樓市調(diào)整

資金面始終是樓市周期性調(diào)整的基本動因。今年年初以來，我國多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金面承壓或資金鏈條斷裂，經(jīng)營出現(xiàn)困境乃至于面臨破產(chǎn)威脅。隨著實體經(jīng)濟經(jīng)營風險向金融領域加速傳導，全社會風險偏好呈下降態(tài)勢，將對樓市資金面形成有效制約，樓市周期性調(diào)整進程有可能會繼續(xù)深化。

當前我國金融風險有所上升。這一方面是部分實體部門經(jīng)營風險向金融領域加速傳導的結果，另一方面也是過去相當長時間內(nèi)我國投資者風險意識淡薄的催化作用。根據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年一季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額6461億元，已經(jīng)連續(xù)十個季度上升；不良貸款率1．04％，較年初上升0．04個百分點，為近五個季度高點。信托產(chǎn)品、私募基金的兌付風險也明顯上升，并相繼出現(xiàn)若干兌付風險事件，引發(fā)社會極大關注。從金融市場上已暴露的各類兌付風險事件中，均能發(fā)現(xiàn)投資者風險意識普遍淡薄、盲目追逐高收益率的影子，反映出社會高風險偏好的運行特征。

目前來看，我國社會風險偏好明顯回落。年初以來，我國金融市場相繼出現(xiàn)若干風險事件，構成了極具現(xiàn)實教育意義的投資者金融風險認知過程，某種程度上增強了投資者金融風險意識。今年一季度，國有商業(yè)銀行發(fā)行人民幣理財產(chǎn)品環(huán)比下降5．84％，股份制銀行發(fā)行人民幣理財產(chǎn)品環(huán)比下降3．82％，這在歷史上還是首次出現(xiàn)。信托資產(chǎn)規(guī)模增速回落，今年一季度末全國信托資產(chǎn)規(guī)模11．73萬億元，比年初增長7．52％，增幅較上年同期下降9．21個百分點。

風險回避將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面形成有效制約。一是金融機構或?qū)⒅鲃邮湛s房地產(chǎn)信貸業(yè)務。金融機構經(jīng)營行為具備明顯的順周期性。不管承認與否，當前樓市周期性調(diào)整態(tài)勢已基本確立，這將影響到金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的支持，也在一定程度上降低了金融機構經(jīng)營個人房貸的積極性。二是影子銀行體系融資難度增加。過去影子銀行一度成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要途徑。但影子銀行規(guī)模擴張較快，風險加快暴露，引發(fā)金融管理部門極大關注。前不久，由人民銀行牽頭，“一行三會一局”共同發(fā)布《關于規(guī)范金融機構同業(yè)業(yè)務的通知》，標志著我國影子銀行體系融資治理將逐步納入有效監(jiān)管軌道，這勢必明顯增加下一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。三是房地產(chǎn)投資投機意愿降溫。當前市況下，住宅已基本喪失投資價值。持有物業(yè)用于出租的收益率明顯低于銀行存款利率，且仍需承擔住宅較高折舊。即使投資者打算持有物業(yè)待售，至少從目前看，投資者成功套現(xiàn)房產(chǎn)獲利空間不大，且變現(xiàn)可能性也在縮小。

如果上述分析成立，那么下半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資金面改善的可能性較小，這將有可能會進一步深化樓市周期性調(diào)整態(tài)勢。從目前政策看，我國不太可能選擇“花錢買增長”的發(fā)展路徑，即使是金融市場期待中的“定向?qū)捤伞闭撸仓饕侵С秩r(nóng)、小微企業(yè)及其他特定領域，難言是房地產(chǎn)業(yè)“利好”。因此，認清房地產(chǎn)市場形勢，主動迎接樓市周期性調(diào)整，盡量減少市場調(diào)整沖擊，實際上這已不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事情了。