北京自住商品房該如何應(yīng)對(duì)棄購？

【“房地產(chǎn)過度市場(chǎng)化超越了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平，成為整個(gè)社會(huì)的沉重負(fù)擔(dān)。北京市推出自住商品房，是地方政府強(qiáng)化自身住房保障責(zé)任的積極表現(xiàn)，但在糾正房地產(chǎn)過度市場(chǎng)化的過程中，也要注意矯枉過正可能帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！薄?/p>

近期，三個(gè)北京自住型商品房項(xiàng)目陸續(xù)完成搖號(hào)并公布了搖號(hào)結(jié)果。與申購時(shí)的火爆不同，北京自住房在搖號(hào)后出現(xiàn)了較高棄購率。據(jù)媒體報(bào)道，面對(duì)棄購自住房問題，北京市住建委近日緊急召開會(huì)議，聽取各方面的意見和建議尋求相關(guān)對(duì)策。

在國內(nèi)樓市步入調(diào)整的大背景下，北京樓市也逐漸低迷，房?jī)r(jià)下滑是自住房出現(xiàn)較高棄購率的重要原因。北京市于去年10月出臺(tái)自住商品房有關(guān)政策，規(guī)定自住房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域房?jī)r(jià)30％，當(dāng)時(shí)看來頗為巨大的價(jià)差讓自住房成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，目前疲軟的房?jī)r(jià)讓自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，全國房?jī)r(jià)上漲的城市僅有8個(gè)，北京榜上有名，環(huán)比上漲0．1％。北京房?jī)r(jià)在宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)字中依舊堅(jiān)挺，但在局部地區(qū)尤其是自住房所在區(qū)域，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯調(diào)整。調(diào)研顯示，近期北京市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，而自住房項(xiàng)目周邊樓盤中則出現(xiàn)大幅下調(diào)價(jià)格的房源，部分降價(jià)房源與自住房的價(jià)格差已縮小到了10％以內(nèi)。

今年北京兩會(huì)期間通過的政府工作報(bào)告，將自住商品房定義為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是購房人和政府按比例共有自住房產(chǎn)權(quán)。自住房是北京市為解決中低收入群體和夾心層家庭的住房困難，推出的一種保障性住房。同時(shí)，自住房還兼顧有穩(wěn)定住房市場(chǎng)的作用。去年底，住建部發(fā)出了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的政策信號(hào)，今年4月份，住建部確定北京、上海等6個(gè)城市為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。然而，不期而遇的樓市調(diào)整，讓北京市的自住房遭遇到不小尷尬，也讓住建部的全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)面臨考驗(yàn)。

自住房曾因?yàn)椤氨阋?0％”而成為香餑餑，現(xiàn)在卻被不少人棄購，尷尬是如何造成的？與自住房相關(guān)的土地出讓是在去年底完成的，自住房的定價(jià)也是按照當(dāng)時(shí)的土地出讓價(jià)格等市場(chǎng)因素確定的。房地產(chǎn)建設(shè)需要一定的時(shí)間周期，如今自住房進(jìn)入銷售階段，卻偏趕上樓市步入調(diào)整期，棄購尷尬由此產(chǎn)生。自住房的售價(jià)此前可以做到便宜30％，是因?yàn)檎谕恋爻鲎岆A段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行提前鎖定，也就是低房?jī)r(jià)來源于低地價(jià)。但這個(gè)“低房?jī)r(jià)”的邏輯起點(diǎn)，是北京地價(jià)節(jié)節(jié)高，北京樓市是只漲不跌，但這是不可能的。樓市一旦開始下跌，所謂的“低房?jī)r(jià)”必然消失，接著消失的就是購房熱情。北京自住房具有保障房性質(zhì)，其利潤(rùn)率較低，開發(fā)商積極投身其中是認(rèn)為，自住房受市場(chǎng)追捧，項(xiàng)目銷售回款應(yīng)該很快，較高的資金周轉(zhuǎn)率將為企業(yè)帶來收益。目前北京自住房雖有棄購，但還沒有影響整體銷售情況。但本輪樓市調(diào)整的時(shí)間和空間誰都無法預(yù)判，未來如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落，自住房也定會(huì)出現(xiàn)更高棄購率。一旦其銷售進(jìn)度影響到房企資金周轉(zhuǎn)，北京自住房的建設(shè)進(jìn)度也將受到影響。

棄購，僅是自住商品房遭遇的尷尬之一。北京每年新建商品房一共10多萬套，而自住商品房去年推出了2萬套，今年則計(jì)劃供應(yīng)5萬套，占商品房總供應(yīng)量的近一半。計(jì)劃推出的“海量”自住房，可能是一個(gè)更大的尷尬。如果北京樓市在未來幾年持續(xù)調(diào)整，“5萬套”的定價(jià)和銷售將成為一對(duì)無法平衡的矛盾。大興、房山等地有大量自住房項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)，在同區(qū)域的一些開發(fā)商近日已放言，將比照自住房進(jìn)行定價(jià)。也就是說，未來自住房周邊可能出現(xiàn)平價(jià)甚至低價(jià)的商品房項(xiàng)目。在這種態(tài)勢(shì)下，自住房如何定價(jià)？?jī)r(jià)格高無疑將導(dǎo)致嚴(yán)重的棄購。如果自住房不斷降低價(jià)格，其后果也許更嚴(yán)重，它可能導(dǎo)致北京樓市進(jìn)入螺旋式下降。在本輪樓市調(diào)整過程中，“5萬套”甚至可能成為北京樓市的一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

自1998年開始房改，國家住房政策中的市場(chǎng)化味道越來越濃、保障責(zé)任越來越淡，同時(shí)，我國住房?jī)r(jià)格則越來越高。房地產(chǎn)過度市場(chǎng)化超越了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平，成為整個(gè)社會(huì)的沉重負(fù)擔(dān)。北京市推出自住商品房，是地方政府強(qiáng)化自身住房保障責(zé)任的積極表現(xiàn)，但在糾正房地產(chǎn)過度市場(chǎng)化的過程中，也要注意矯枉過正可能帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

本報(bào)評(píng)論員 樊大彧