限購退潮方現樓市調控真問題

【盡管限購退出潮客觀上有利于樓市調控重歸常態、重歸常識，但仍然只是“破”而不是“立”。取消樓市治標之策的同時，還需要繼續尋找治本之策。】

8月16日，繼南方多地相繼取消或局部調整限購政策后，位于我國最北的省會城市哈爾濱也宣布全面取消限購。至此，全國46個實施限購政策的城市中，已經有37個城市在各種層面放松限購。

自6月26日內蒙古呼和浩特宣布調整限購政策以來，住宅限購政策將逐漸消亡的局面即可預期。只是，在短短一個多月里，限購退出潮即席卷各地，地方反應之快，還是出人意料。

限購退出潮的迅猛，是對此前以行政干預為主要手段、強調一刀切式調控的限購模式作出的一次真實評估。退出潮本身表明，限購盡管可以起到一時壓制樓市價格之效，但卻忽略了一二三線城市樓市供需關系的不同，扭曲了樓市價格機制。以一刀切的限購制造出的樓市成交數據和價格數據，即使再符合調控預期也是假象，而且不可持續。限購退出潮本身，就是刺破這種假象的一個過程。就此而言，退出潮至少在客觀上，是對以限購為標志的樓市治標之策的一次集體糾偏。

當然，從地方的主觀意愿看，退出限購本身并非旨在調適此前樓市調控政策之弊。其出發點更多是源自對于土地出讓金大幅減少的擔憂。根據機構統計，7月份全國40個一二線城市土地成交額同比下降了近五成，土地成效溢價率僅為5.5％，降到了歷史最低點。如果土地市場繼續降溫，那么許多地方的財政情況將進一步惡化。在這種情況下，放松樓市調控幾乎是地方的直覺選擇。

從以前的調控模式看，是否放松樓市調控的權限本來不在地方手中。此前，為了強調限購等調控行動的統一，住建部設立了一系列問責程序。現在允許地方自行退出限購，這反映出中央層面調控模式在悄然變化。而目前最顯著的變化，是將樓市調控權讓渡給二三線城市政府。發生這種變化，至少有兩個推動力：一是對行政限購的高成本和低效率已有所察覺；二是新型城鎮化的方向和路線圖已經確立，非一線城市今后可能將容納大批新市民，如果堅持行政限購，顯然與城鎮化目標存在矛盾。

不過，盡管限購退出潮客觀上有利于樓市調控重歸常態、重歸常識，但仍然只是“破”而不是“立”。如何避免樓市在地方政府支持下重新進入泡沫化，如何減少地方政府對于土地財政的過度依賴，不會因為取消限購就找到路徑。取消樓市治標之策的同時，還需要繼續尋找治本之策。

而當下正處于機會期：定向降息的貨幣環境和樓市下行的預期，抵消了樓市因取消限購而再度瘋狂的可能。這為尋找樓市治本之策提供了可能。而入口不是實施行政和價格干預，只能在財稅改革的進程中。