“降房價”才是“去庫存”的正解

中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。（《北京晨報》12月22日）

“去庫存”這事兒，在商業領域，其實再平常不過。庫存不僅是重要的銷售指標，更是極為關鍵的市場指針。庫存過低，說明需求旺盛，供不應求，對于生產者而言，自然有必要開足馬力，擴大生產，反之，假如庫存過高，不僅意味著供過于求，更意味著企業要因此而承受額外的維系庫存的管理和資金成本。于是，為了貼合市場需求，避免滯銷風險，庫存率過高時降價促銷，其實是商業決策的常識。

這一常識，在房地產領域當然也不會例外。過大的房地產庫存，其實要比房價更能說明這個市場的真實狀況，而無論是庫存消化的速度和時間，還是庫存對運營和資金成本的占據，對于過高的房地產庫存所蘊含的行業風險，當然不能因為房價仍然高高在上便掉以輕心。從這個角度來看，“房地產去庫存”這事兒，各方的操心和擔憂，當然并不多余。

那么問題來了，“房地產去庫存”，究竟怎么去。既然要“去庫存”，首要的當然是加快銷售速度，而要想引來更多的買家出手，除了政策層面的優惠與需求刺激之外，價格這一供求調節機制，無疑才是關鍵的調節器。從這個意義上說，“鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格”，通過降價刺激需求，降低房地產庫存，也才堪稱有的放矢。

不過，“降價去庫存”，畢竟只是一條建議，尤其是放在當下樓市仍然存在較大的地區間供求不平衡，一些熱點城市，房價上漲趨勢仍然相當強烈的背景下，而習慣了房價只漲不跌的樓市，想要在房價上松口降價，其難度自然可想而知。而對于房地產去庫存最為關鍵的三四線城市而言，農民購房與農民工落戶，是否能夠消化房地產庫存，恐怕仍然存疑。至于鼓勵個人與機構投資者購買存量商品房用于租賃，但假如房地產本身存在過剩，根本沒有相應的需求，租賃市場未必會比房地產市場更紅火，房子賣不動，租賃投資者恐怕也難有興趣來當接盤俠。

相比上述各種曲線“去庫存”，“降房價”的確是更加直接，也更為靠譜的“去庫存”策略。事實上，無論承認也好，不承認也罷，所謂房地產“去庫存”，根本上其實是擠泡沫。正是因為一些城市的房價，缺乏實際需求的支撐，房地產才會面臨“去庫存”的壓力。從這個意義上說，“降房價”才是“去庫存”的正解。盡管市場買漲不買跌的心態，房價一旦開降，還能否收得住？會否硬著陸？這些擔憂固然可以理解，但房地產去庫存想要繞過“擠泡沫”，顯然有違市場規律，也就注定難以成功。

基于此，“房地產去庫存”其實不可能維系“泡沫”，也絕非繼續“吹泡沫”的政策號角，這或許才是“降房價去庫存”釋放的信號。