禁打學區房旗號 防止消費者被誤導

原標題：禁打學區房旗號 防止消費者被誤導

“買房就能上××小學”、“距國貿僅30分鐘”，從2月1日開始，這些話語不能在售樓廣告中使用了。國家工商總局日前發布《房地產廣告發布規定》，該規定將于2月1日起施行。其中要求房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。其中規定，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。（1月6日《京華時報》）

根據合同法相關規定，房地產廣告上關于買房之后的福利性承諾并非要約邀請，關于辦理戶口、就業、升學等事項的承諾內容屬于要約行為，既然有福利性承諾內容的房地產廣告屬于要約行為，那么就意味著消費者要在預期之內實現廣告承諾的內容，否則房地產商就涉嫌違約。辦理戶口、就業、升學等事項并非簡單依靠房地產商就能實現，辦理戶口屬于公安機關的行政行為，就業的主動權掌握在用人單位手中，升學入學的主動權則掌握在教育行政部門或教育機構手中。房地產商包含福利性待遇的要約缺乏具體確定的內容，戶口能否順利辦理主要在于申請人是否符合條件，就業能否滿意主要看勞動者自身能力，升學入學要看孩子條件及政策要求，而這些因素是房地產商無法左右的，更不可能違反法律政策幫助消費者實現福利性廣告承諾。

對于消費者而言，之所以看中房地產商關于戶口、就業、升學等承諾而買房，就是因為他們認為買了房之后房地產商會不擇手段地為其實現目的，但是對于房地產商而言這些福利性承諾僅是幫助實現而不是必然實現，幫助實現與必然實現之間的差異顯而易見。幫助實現其實就是提供相關的咨詢服務或信息服務而已，畢竟戶口、就業、升學這些群眾普遍關心的夢想能否照進現實，涉及的因素非常多，既有主觀的也有客觀的，僅靠房地產商的能量根本就不可能實現夢想的必然性，而房地產商之所以在廣告上做出無法必須實現的承諾，其目的就是為了誘導有相關需求的人買房。

根據合同法精神，商品房買賣合同屬于主合同，但是福利性承諾的內容屬于從合同，從合同違約并不代表主合同必然違約，加上從合同的不能履行大部分還因為不可抗力因素，例如買受人自身條件不符、法律政策的調整等等，不可抗力導致的合同無法履行雙方不需要承擔法律責任，即便是消費者認為房地產商違約而起訴，也要舉證證明因為未實現戶口辦理、就業、升學等事項遭受怎樣的損失，根據民事法律原則，這種訴求必須以財產性賠償來體現，司法實踐當中，此類證據很難做到客觀真實、明確具體，所以證據規則不利于消費者，畢竟無形化的損失必須具體化，誰主張誰舉證的規則也不會改變。

合同法第14條規定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示的內容應當具體確定，具體確定就是內容不能有歧義性的誤導，這就是治理房地產廣告亂象的法律依據。從法律規定及司法實踐中都能看出，房地產商為違法廣告承諾付出的代價與其賣房獲利相比微不足道，這種決定權并不掌握在房地產商手中的福利性承諾只會誤導消費者，甚至涉嫌公開宣揚社會潛規則，讓消費者誤以為房地產商擁有超越法律制度的神奇力量。