局地現(xiàn)小陽春，這波房地產(chǎn)價格趨勢如何

隨著我國人口結(jié)構(gòu)和總量的劇烈調(diào)整，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢，再加上房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期，房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大。

據(jù)新華社報道，最近不少城市房地產(chǎn)持續(xù)回暖，成交量迅速回升，部分一二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“小陽春”行情。

那么，這一輪樓市回暖背后的邏輯是什么呢？

一是貨幣政策調(diào)整帶來的漲價預(yù)期。二是過去三年積壓的大量改善型需求開始逐步釋放。三是房地產(chǎn)商開發(fā)和銷售策略發(fā)生了變化。

但去年下半年以來，經(jīng)濟和政策形勢正在迫使房企經(jīng)營策略發(fā)生變化，從今年1-2月全國300個城市土地出讓情況看，出現(xiàn)了明顯的向一線城市集中的趨勢，一線城市在土地出讓面積、成交面積、出讓金等方面都出現(xiàn)了明顯的上升，而三四線城市拿地金額較上半年減少了32%。

這首先因為房地產(chǎn)稅推出的預(yù)期——如果征收房地產(chǎn)稅，可能會導(dǎo)致二手房出現(xiàn)拋售潮，市場供給短期增大，使房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)困難，而房地產(chǎn)相對過剩的三四線城市風(fēng)險是最大的，從規(guī)避風(fēng)險角度來看，房地產(chǎn)商最好的策略是在房產(chǎn)稅出臺之前，盡量降低庫存、降低負債。

此外，最近國家發(fā)改委出臺的一份文件也點燃了市場的熱情。按照這份名為《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的文件：城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

這意味著，人口進入城市的速度進一步加快，這將帶來一定的新增需求，在供給沒有明顯增加的情況下，決策層要警惕可能引起的供需失衡。

總體來看，我國今年將可能出現(xiàn)一二線城市成交量與價格同步回升，三四線城市成交量與價格同步下降的格局。但公眾不用太擔(dān)憂房價過快上漲，我國“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)不會改變，住房體系和住房保障體系將進一步加快完善。隨著我國人口結(jié)構(gòu)和總量的劇烈調(diào)整，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢，再加上房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期，房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大。

另外，國管公積金中心近日宣布，4月15日起，二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸款60萬元。這對近日部分地方有所回暖的樓市，也會造成心理影響。

總而言之，局地樓市出現(xiàn)小陽春，但擔(dān)心“樓市瘋狂”再現(xiàn)，或許是杞人之憂。

□高敏（經(jīng)世智庫高級研究員）