深圳現(xiàn)“史詩級(jí)土拍”：難言房?jī)r(jià)暴漲信號(hào)

在調(diào)控“高壓線”下，地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來的市場(chǎng)主基調(diào)。

這兩天，深圳迎來了一場(chǎng)被媒體稱之為“史詩級(jí)”的住宅用地拍賣爭(zhēng)奪戰(zhàn)。在此次引發(fā)廣泛關(guān)注的拍賣會(huì)上，共有80余家房企參與競(jìng)拍，而競(jìng)拍者繳納的保證金，就超過1000億元。而此次推出的5宗住宅用地，幾乎全部都以最高價(jià)被競(jìng)拍者“秒殺”。

面對(duì)開發(fā)商們拿地的空前熱情，廣大民眾擔(dān)心的是：這是不是房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)？

事實(shí)上，進(jìn)入今年以來，土地拍賣市場(chǎng)一直高燒不退。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至今年5月30日，全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了持續(xù)高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，其中50大重點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)1.51萬億元，同比上升幅度達(dá)8.5%。其中，賣地金額最多的是杭州，高達(dá)1129億元。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，似乎更能反映土地拍賣市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)：2018年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入65096億元，同比增長(zhǎng)25%，創(chuàng)下歷史新高。

具體來說，深圳之所以會(huì)出現(xiàn)土地拍賣過程中的火爆現(xiàn)象，主要原因還在于住宅用地的短期稀缺所致。在今年前5個(gè)月，深圳共成功出讓9宗地塊，其中1宗為商業(yè)用地、8宗為工業(yè)用地，而住宅用地卻一塊都沒有。更讓開發(fā)商擔(dān)憂的是，深圳2018年至2035年預(yù)期只有40%的商品房用地供應(yīng)，可謂供不應(yīng)求。

值得注意的是，一些地方政府在住宅用地上的“饑渴營(yíng)銷”，并不是個(gè)別現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、地方財(cái)政面臨減收但又要增支的情況下，充分運(yùn)用土地財(cái)政的功效無疑是最佳途徑。

一些地方政府為了獲得更高的土地出讓金，會(huì)限制甚至減少住宅用地供應(yīng)面積和占全部供地比重。從實(shí)際情況來看，許多地方住宅供地計(jì)劃經(jīng)常處于沒有完成的狀態(tài)，“捂地”“惜地”問題突出。這也是長(zhǎng)期以來我國(guó)樓市價(jià)格居高不下的重要根源之一。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，通常被形象地比喻為面粉和面包。如果面粉貴了，面包自然也便宜不了。但只根據(jù)深圳一地的情況，來判斷未來的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)甚至暴漲，那顯然又證據(jù)不足。

雖然全國(guó)的土地出讓金規(guī)模繼續(xù)膨脹，但也存在著明顯的區(qū)域差別。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，2018年全國(guó)50大城市平均樓面價(jià)同比下調(diào)了13.3%，這也是多年來首次出現(xiàn)土地價(jià)格明顯下調(diào)。此外，在部分城市住宅用地拍賣火爆的同時(shí)，許多城市卻出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象，僅2018年住宅土地流標(biāo)就高達(dá)1585宗。

更為重要的是，樓市調(diào)控的閘門并沒有放開。堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控原則，各地防止房?jī)r(jià)過快上漲依然是主基調(diào)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月期間全國(guó)樓市調(diào)控政策達(dá)205次，比創(chuàng)紀(jì)錄的2018年同比增加近30%，樓市仍在嚴(yán)厲的控制之中。而在蘇州、合肥等土拍熱點(diǎn)城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策，土地市場(chǎng)熱度上升勢(shì)頭暫緩。在調(diào)控“高壓線”下，地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍是接下來的市場(chǎng)主基調(diào)。

需要特別提出的是，各地應(yīng)進(jìn)一步加大住宅用地的供給量，尤其應(yīng)該通過有序供應(yīng)的方式起到穩(wěn)定預(yù)期的作用。住宅用地的閥門不僅應(yīng)該常開，而且要通過規(guī)劃方式建立一種有序的、能夠預(yù)期的土地供應(yīng)模式，突出土地規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，確保住宅供地在規(guī)劃期內(nèi)足額、及時(shí)地入市，以此打消市場(chǎng)主體的顧慮。

只有這樣，我國(guó)的住宅用地市場(chǎng)才能進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的目標(biāo)才能順利實(shí)現(xiàn)。

□李長(zhǎng)安（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）