叫停“斷電式”催交物業費是一種糾偏

7月13日，北京市住建委和北京市市場監督管理局聯合發布了新版《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》示范文本，自印發之日起正式施行。新版《北京市物業服務合同》提到，物業公司可以對拒不交納物業費的業主依法提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。（7月14日《勞動午報》）

在我們的實際生活中，小區業主和物業之間因“交不交物業費”而引發的矛盾和糾紛時有發生。對于業主來說，之所以不想交物業費，其理由就是物業管理服務不到位，比如樓道衛生打掃不及時、小區環境不優美、車位設置不合理、廣告收入不公示等；而對于物業而言，之所以斷電、斷水、斷氣，目的就是通過這種“無奈辦法”逼迫業主乖乖地交了物業費。雖然雙方“各執一詞”，但筆者以為，催交物業費不能脫離法治軌道。

《民法典》第944條和《物業管理條例》第64條明確規定，業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。此次，新版《北京市物業服務合同》再次叫停“斷電式”催交物業費。可見，“催交物業費”也需合理、合規、合法。

據報道，此前遼寧撫順市新撫區一小區物業采取“斷梯”的方式“懲罰”拒交物業費的業主，這其實就是斷電、斷水、斷氣的翻版。很顯然，“斷電式”催交物業費的這種野蠻行為不是解決問題的正解。

以“斷梯”為例。一方面，從物權的角度來看，業主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。而電梯作為住宅的一部分，小區所有業主均對其享有使用權，如果物業公司擅自以“斷梯”的方式來逼迫業主交納物業費，則會破壞業主的基本生活條件，涉嫌侵權。另一方面，從法律的角度來看，無論是《民法典》，還是《物業管理條例》，都明晰業主和物業雙方各自的法律責任和法律邊界，如果物業擅自采取“斷梯”的做法，顯然又涉嫌違法。

因此，筆者以為，此次北京叫停“斷電式”催交物業費，無疑是一種必要糾偏。筆者以為，催交物業費還需從“法理情”入手。一方面，執法部門應加大普法宣傳和教育的力度，讓業主和物業服務人都能學會“依法維權”，避免一方“不交物業費”，另一方就“斷電”“斷水”“斷氣”“斷梯”。另一方面，物業應從“理”和“情”上入手，通過提升服務質量和水平贏得業主的滿意和好評，從而讓業主動之以情，曉之以理，自覺做到按時交納物業費。如此，業主和物業之間才能“美美與共”，和諧相處。（葉金福）