然而，從目前已經出臺政策的三家銀行來看，監管部門要求的“人均居住面積”的前提，已被銀行忽略。也就是說，按照現有的銀行規定，福州一個三口之家，即便原來的住房面積已超過90平方米(福州2008年人均居住面積近30平方米)，但其只要是出于“改善需求”，再買一套140平方米的房子，仍能享受7折房貸利率以及20%首付款的優惠，而不需要根據銀監會的“二套房政策”來執行。據悉，除了各家商業銀行，之前我省出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中，也未提及“人均居住面積”一說。

另一方面，根據監管部門此前出臺的政策要求，購房者之前只要有貸款記錄，無論是否結清，再買第二套房，都需按照二套房政策執行。但這一要求目前也已被忽略，以建行的政策為例，“居民無個人住房貸款余額，即在此之前的個人住房貸款已結清”，再購買改善型二套房，也可享受到最低7折的利率優惠。

已買別墅再購二房利率也能打7折

省內一家國有銀行的人士稱，由于“改善型住房”難以界定，同一客戶在不同銀行申請房貸利率的結果，自然不同，即便是同一個銀行對同樣的客戶也會做出不同的認定結果。

此外，上述中介人士分析，監管部門此前出臺的“二套房優惠政策”中，除了“人均居住面積”和“貸款記錄”已經被各家商業銀行忽略外，各家銀行政策中的普通商品房限制，在實際操作中，也很難被落實。

這一說法得到福州某股份制銀行個貸部門一位人士的證實。據介紹，按照目前各家銀行的規定，購房者出于“改善需求”再買第二套房，要想享受到首套房的優惠利率，必須是普通商品房。而按照福州市對普通住房的認定，標準主要有兩條：一是房屋面積在144平方米以下，二是房屋實際成交價格在一定標準以內[鼓樓、臺江區為每平方米8500元以下(含)，其他城區房屋實際成交價格每平方米7000元以下(含)]。

然而，銀行在審批購房者的貸款申請時，申請人留在人民銀行的征信記錄中，只有貸款余額和還款情況，而沒有此前購買房子的具體信息，因此，購房者的首套房到底是不是普通商品房，銀行也很難認定。

“我們不可能到房管局去查，所以已買了別墅的客戶，再申請買二套房，說不定也能得到7折優惠!”

整體房價仍較高吸引不了投資者

上述多位銀行業人士認為，從實際操作上講，二套房政策已名存實亡。銀行業與地產中介人士普遍認為，真正有改善需求的購房者，將可節省不少利息支出，但由于目前房價整體仍處于相對較高的水平，吸引不了多少投資性購房者加入。

一家股份制商業銀行風險防控部門人士稱，二套房政策放不放開，象征意義大于實際意義。購房者需要警惕的是，在目前樓市成交量相對放大的背景下，二套房限制名存實亡的現象，會被某些利益集團故意曲解為房地產市場已經回暖。