從地方“兩會”看2012房地產調控路線圖

實現新建住房價格穩中有降

上海

調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點

“穩中有降”是去年北京市首先提出的房價控制目標，今年，北京不再是孤軍作戰，上海也加入了這一隊伍。

在日前召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策措施，加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，促進房地產市場平穩健康發展，實現全年新建住房價格穩中有降。”

韓正指出，上海房地產市場的住宅價格太高，今年房地產市場的調控力度不減、政策不變，要繼續加大力度，全面貫徹落實中央經濟工作會議關于房地產市場調控的一系列政策和舉措。

至于限購，上海市也將繼續嚴格執行。此前上海市政府新聞辦就發布消息，2012年上海將會繼續加大房地產調控力度，繼續執行住房限購政策。不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標準進行調整，內環線以內的普通商品住房標準調整到每套330萬元以下，內外環之間調整到200萬元以下，外環以外調整到160萬元以下。

普通商品住宅標準調整將直接降低買賣雙方稅費，激發樓市活躍度。同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，上海等地的普通商品住房標準調整，體現了樓市調控“外緊內松”的特點。也有一些專家認為，調整普通住房標準，不能誤解為是地方政府“救市”的措施，也不必過分擔心會助推房價上漲。剛性需求的適當釋放不會造成市場的供應緊張。

在繼續嚴格落實房地產調控政策的同時，上海市還拓寬了保障房的分配門檻。在上海市共有產權保障房（經濟適用住房）供應啟動的背景下，今年，上海市共有產權保障房（經濟適用住房）的準入標準將再次大幅放寬。上海計劃將申請共有產權房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進入到申請行列。這其實是吸引更多工薪階層和白領青年進入保障體系之中。各區縣在去年第二批經適房配售工作完成后，需及時啟動今年新標準的申請受理工作。

提高廉租房實物配租比例，市住房保障房屋管理局局長劉海生表示，目前有關部門正會同各職能部門重點推進優質教育資源和醫療資源，以及大型商業設施進駐大型居住區的工作。

與此同時，住房政策向人才傾斜。韓正表示，今年上海會有一些特殊政策來加強住房保障力度，如進一步放寬共有產權房，惠及面將擴大到工薪階層、小白領。此外，對于一些優秀人才來說，可以實現人才公寓的“先租后售”，“譬如說先在人才公寓住10年后，再用一筆較低的錢買下來”。（李木子）

在1月14日廣東省十一屆人大五次會議舉行的首場記者會上，廣東省住房和城鄉建設廳廳長房慶方指出，目前公租房的面積方案里規定在40平方米左右，但我們希望套型盡量小，鼓勵30平方米以下的更好。房間面積小是為了促進公租房的用戶在家庭條件改善后能夠退出公租房，讓有需要的人循環使用。

他還表示，廣東的房地產調控已經收到了初步的成效，去年1月到11月份，廣東省住宅商品均價是7607元/平方米，比2010年上漲了7.54%，但漲幅收窄2個百分點，廣東21個地級以上城市房價都在年度新建住房價格控制目標之內，沒有一個城市房價突破調控目標。由于國家的調控方針還沒變，估計這種房價下調趨勢可能會進一步持續。

房慶方還強調，政府是希望保持市場健康和相對平穩。“我們也不希望房價是大起大落的，這樣對整個經濟形勢、對整個社會恐怕都不一定是個好結果。”

房慶方還介紹道，“公租房的面積，方案里規定在40平方米左右，但我們希望套型盡量小，鼓勵30平方米以下的更好，就像香港那些公屋一樣，有些只有十幾二十平方米就可以了。”他還指出，房間面積小是為了促進公租房的用戶在家庭條件改善后能夠退出公租房，讓有需要的人循環使用。

據廣東省住房和城鄉建設廳介紹，2011年，廣東新開工建設各類保障性住房(含租賃補貼)33萬套，超額完成年度目標任務。其中公租房20.9萬套、廉租房2.6萬套、經濟適用房1.3萬套、限價房4.9萬套、棚戶區改造安置房3.3萬套、租賃補貼0.91萬戶。去年廣東新竣工的保障性住房11.4萬套，大約占新開工建設規模的1/3。

今年政府工作報告要求，廣東要再建14.39萬套保障房，這個規模比去年少了將近一半。但房慶方指出，去年開工的30多萬套保障房今年還要繼續建，因此任務還是相當重的。他表示，省里將會加大財政的投資力度，同時各級政府也要加大力度，同時發揮社會資金的作用，多渠道籌建保障房。

目前，廣東省正在制定《住房保障制度改革創新方案》，此前廣州和中山兩地開展了試點，計劃在今年一季度出臺，各地在今年6月份以前也將出臺各自的方案，其中最大的亮點就是公租房制度的明確。

對于公租房的租金水平，房慶方表示，“租金會比市場租金低一些，但總體上要參考市場的價格，不要太低。”他進一步強調了公租房和廉租房的區別，廉租房是給住房收入雙特困戶提供的，只要1元/平方米的租金。

去年以來，廣東出現了很多有歷史自留用地的單位開建保障房的現象，這些房子分配如何保障公平，如何避免重蹈福利分房的覆轍？

房慶方對此表示，單位建房必須是按照公租房居住申請的條件來進行申請與核定，而且在當地房地產部門進行登記備案，才能批準建，建了之后怎么分配也要進行監管。“我們注意到社會上對這個問題很關注，會否重復以前的福利分房，我想不會的。我們特別關注的是公平問題，我們一定要把握好這個問題。”房慶方說。（沈明）

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不希望房價大起大落

公租房鼓勵30平米以下戶型

廣東

房價增幅不超過居民可支配收入增幅

重慶市政府工作報告提出，2012年將優化房地產市場調控，確保房地產市場平穩健康運行，房價增幅不超過城鎮居民可支配收入增幅。

重慶市委副書記，市政府市長、黨組書記黃奇帆在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上作政府工作報告。他說，在住房問題上，重慶健全市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房供應體系，實行“低端有保障、中端有市場、高端有約束”調控。2011年，重慶累計開建公租房2871萬平方米，配租11萬套，規模、進度和配套水平全國領先。重慶主城房價在全國35個重點監測城市中始終保持中低位。

黃奇帆表示，2012年，重慶將優化房地產市場調控。當地將新開工公租房1350萬平方米，配租10萬套，同時加強公租房小區綜合配套，提高社區管理服務水平，方便群眾生活。重慶還將落實首套住房和改善性住房的優惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求。綜合運用規劃控制、土地供應、信貸稅收等手段，確保房地產市場平穩健康運行，房價增幅不超過城鎮居民可支配收入增幅。

房產稅作為以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154.83元。2011年10月1日起對主城區內符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產稅。重慶因此成為國內首個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。

黃奇帆表示，房產稅是一種相當于國外物業稅的稅種，是一種財產稅。房地產是一個資本品、財產品，對資本品、財產品最合理的稅收調控就是征收直接稅，也就是房產稅。大家要知道，房產調控涉及好幾個方面，既有財稅調控問題，也有金融調控、土地調控、保障房調控、供求調控的問題。

黃奇帆還指出，“五個調控”各有各的功能，不能用一種調控代替所有調控。從財稅調控角度來講，我認為今后走向應該是征收直接稅、物業稅，也就是財產稅。這種財產稅對于保有房產的人，如果需要很大的交稅成本，就會減少炒作，減少空關，對各種各樣的投機有抑制作用。我們現在的稅收過分集中在交易環節的稅種上，像所得稅、增值稅，營業稅等，交易環節收了稅以后，所有成本會堆到房產成本上，會推高房價，鑒于此，我們給中央建議，重慶政府愿意在征收房產稅上先行試點。

財政部部長助理王保安表示，中國將加快推進房產稅的實施，使它進一步發揮在房地產市場運行過程中的調控作用。他強調，下一階段有關部門將針對房地產市場的實際情況完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結上海、重慶兩個城市的房產稅試點經驗，加快推進房產稅實施。

重慶市財政局副局長何志明介紹，截至2011年11月30日，重慶市主城區房產稅應稅住房有8563套，建筑面積210萬平方米，建筑面積均價每平方米10992元。其中，在去年1月28日前購買的獨棟商品住宅3457套，建筑面積136萬平方米。目前，重慶房產稅征繳基本做到“應收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元，如今已達一億元。少部分沒有繳稅房屋的主要是產權證沒辦結、存在產權糾紛等。何志明說，重慶房產稅收入全部用于公共租賃住房的建設和維護。

對于目前房地產方面的稅收問題，中央財經大學稅務學院稅收與財務管理系主任蔡昌在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前我國房地產業交易環節的稅負較重，有目共睹。可以考慮適當降低交易環節稅收。具體建議：營業稅減免、土地增值稅減免或遞延征收。第二是適當的增加持有環節稅收。比如在全國范圍內普遍開征房產稅，對消費者嘗試按照占地面積和容積率計算征收占用土地的土地使用稅。其次對于調控限購的房產，適當降低稅負率。對于不限購的房產，適當提高稅負率。最后一點是對于房地產企業購買材料或者工程物資等，目前無法抵扣增值稅款，建議考慮抵扣相關稅金。（丁鑫）

將落實首套住房和改善性住房的優惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求

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繼續住房限購政策

天津

從天津市十五屆人大五次會議上獲悉，今年天津將繼續鞏固房地產市場調控成果，通過將住房限購、證后監管、房地產市場監管等有效的管理手段落實到位，實現提高利用效率、增加住房有效供給等目標，確保本市房地產市場平穩健康持續發展。

天津2012年繼續大力推進保障性安居工程建設。為確保今年住房保障工作目標順利完成，全市提前將保障性住房建設用地納入年度供地計劃，確保優先供應，截至目前已落實保障性住房建設用地461公頃，占全年保障性住房建設用地計劃的93%。

據了解，2012年全市計劃建設保障性住房10.5萬套。包括公共租賃住房1.8萬套，其中市內六區和環城四區計劃建設1萬套；濱海新區安排建設0.8萬套。經濟適用住房7.1萬套，其中中心城區“城中村”改造定向安置房1萬套、示范鎮安置房5萬套；濱海新區安排建設1.1萬套。限價商品住房1.6萬套，其中市內六區和環城四區1萬套；濱海新區安排建設0.6萬套。

今年，天津要準確把握宏觀調控政策和市場變化情況，動態監測分析全市房地產市場運行情況，繼續深化證前證后監管。建立杜絕逾期開工的長效機制，對逾期未開工時間長、面積大，連續兩次被通報批評的區縣，暫停經營性土地出讓業務備案。依托監管系統實現監管信息共享，對逾期未開竣工項目，做到早發現早治理。同時，繼續強化市場監察。加強中介機構專項治理，規范房地產經紀機構行業秩序，實現從土地交易到房屋銷售的全程監管。此外，天津今年還要進一步完善預售資金監管操作規范和標準，對監管資金應交未交等企業違規情況實時監測。規范新建商品房開盤環節的銷售行為，確保商品房銷售監管工作的規范運行。

據悉，2011年天津新建商品住宅成交1464.5萬平方米，同比增長9%，新建商品住宅平均交易價格8272元/平方米，同比下降2.6%。新建商品房預售資金監管實現新突破，監管面積達2403.83萬平方米，監管金額累計達到840.63億元；全市共監管存量房面積達352.97萬平方米，監管資金達276.83億元。（沈明）

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建保障房24.1萬套

廣西

1月8日召開的自治區十一屆人大五次會議上，自治區政府主席馬飚在政府工作報告中提出，2012年將籌措資金432億，繼續辦好社保、衛生、教育、安居、基礎設施、土地整治、農補、生態、文化、計生等10個方面的惠民工程。其中，籌措資金79.23億元，開工建設保障性住房24.1萬套。以解決全區農村中小學教師住房難為重點，加快推進公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房等建設。

嚴格執行保障性住房建設質量終身責任制。完善保障性住房分配、運營、管理和監督機制，確保住房困難的中低收入家庭受益。改造農村危房（含茅草房）20萬戶，其中今年6月底完成改造茅草樹皮房2.5萬戶。繼續實施農村居民住房政策性保險。

據了解，截至去年12月底，廣西保障性安居工程項目開工建設31.95萬套（含租賃補貼45785戶），竣工住房97774套，完成投資168.62億元，為48萬人解決了住房難題。

（沈 明）

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