自住型商品房高棄購率傳遞的信息

【遭遇“棄購”，以及被指“賠本賺吆喝”，讓人對其“生命力”產生懷疑。】

自住型商品房問世半年以來，一直被視為穩定北京房價水平的“基石”。但近來有媒體報道：出現商品房定價低于自住房，自住型商品房“棄購”情況嚴重，最高的達20％。面對“棄購”自住房問題，據說北京市住建委緊急召開會議，聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。（據央廣經濟之聲報道）

從相關報道來看，北京自住型商品房棄購率最高還不止20％。北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20％，第二個自住型商品房項目首創悅都匯棄購率超過50％。雖然說，部分房源被“棄購”之后還可以重新搖號，但棄購率如此高，還是值得有關方面深刻反思，比如，銷售能否更靈活？

顧名思義，自住型商品房至少有四層含義：一是屬于自住房，謝絕投資投機性需求；二是屬于商品房，但又比較特殊，轉讓等方面受到限制；三是由于購買條件、程序、定價有規定，尤其是價格比周邊房屋低，有改善民生的用意；四是由于這類商品房能分流需求，在統計上能平抑價格，還有穩定房價的作用。

據悉，國家有關方面認為自住型商品房對房價的調控效果比較明顯，且市場反應良好，值得進一步推廣。如今，棄購率超過50％的自住型商品房，是否還被市場看好，是否還向全國推廣，有待觀察。在筆者看來，我們既要探究自住型商品房的現狀，也要思考這一類住房的未來。

就“棄購”現象而言，我們應從兩個角度來分析，一是自住型商品房遭遇“棄購”是否正常？按照北京《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品房銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的水平確定。如此低價，似乎不應該被“棄購”。

但是，如果想一想過去經濟適用房、限價房也曾遭遇過“棄購”（例如，2012年號稱廣州史上最大規模的經濟適用房認購，棄購率高達15．2％），或許我們就會對自住型商品房被“棄購”不會太吃驚，因為部分人放棄購買各有原因，有的是因為配套、樓層不理想而“棄購”，有的是因為戶型、朝向不滿意而“棄購”。

二是遭遇“棄購”的原因是什么？在很多人看來，當前樓市降溫是自住型商品房遭遇“棄購”的主要原因。這種判斷不無道理。當市場房價處于上升態勢，價格便宜30％左右的自住型商品房自然優勢明顯。但是，當市場價格下行跡象越來越明顯，自住型商品房的優勢自然不太明顯。部分人“棄購”大概是想觀望。

不過，“棄購”還有一個被忽視的原因，即純商品房銷售更為靈活，而自住型商品房銷售則受到政策限制，限制自然影響自住型商品房的銷售。例如，棄購率超過50％的首創悅都匯，不遠處的一個商品房樓盤擁有“零首付”加“降價險”等優惠，而自住型商品房不可能如此去銷售。

筆者以為，對自住型商品房短期遭遇“棄購”不必太憂慮，真正需要關注的問題是，這種房屋“生命力”究竟有多長，有沒有在全國推廣的價值？盡管北京有關方面把自住型商品房政策當成穩定房價長效機制之一，但這次遭遇“棄購”，以及自住型商品房被指“賠本賺吆喝”，讓人對其“生命力”產生懷疑。