中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸
來源：人民網(wǎng)-人民日報 2012-01-04 編輯：黃水來

首先，引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟缺乏內(nèi)在增長動力時期。所謂成熟階段，指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看，在房地產(chǎn)市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。

另一方面，一些發(fā)達國家在進入經(jīng)濟增長動力不足時期之后，往往采用擴張性貨幣政策來刺激需求，進而使得資產(chǎn)市場(特別是房地產(chǎn)市場)脫離實體經(jīng)濟面快速上漲形成泡沫。當維持泡沫的條件無法持續(xù)時，市場就會崩潰。除了德國以外，美國、日本、英國、愛爾蘭等在進入“后工業(yè)時代”以后，都曾因未能確立新的經(jīng)濟增長動力而過度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動，從而為以后的危機埋下了伏筆。

其次，房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn)，是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟、金融風險的重要因素。當房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后，房地產(chǎn)往往作為抵押品推動信用擴張，使得房地產(chǎn)市場脫離實體經(jīng)濟過度發(fā)展，并容易導致經(jīng)濟的過度繁榮。一旦房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。

第三，引入了過高的杠桿率，使風險急劇上升。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實現(xiàn)的。美國次貸危機的起源，是金融機構(gòu)給不具備購房能力的人放貸，并通過資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟整體負債率急劇上升，最終資不抵債。日本在20世紀80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機活動之中。銀行、證券公司則推波助瀾，使得資產(chǎn)泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進入去杠桿過程，風險便開始暴露。