任志強：房地產調控將成為常態

許多開發商對房地產調控抱有幻想，以為政府還會像2008年之后那樣再出優惠政策，在短暫的抑制之后對房價再來一次甜蜜的反彈。

在去年4月份“國十條”出臺之后，我就呼吁“兄弟們從了吧”，把房價定在合理的價位。9月份“國五條”出臺后，大多數人認為房地產調控政策出盡了，是一種利好，股市出現了反彈。11月、12月部分城市房屋銷售也出現了回升。不少人預期2010年房地產調控會有所松動，我卻認為將繼續從緊。而我每次這種判斷都會被許多人嘲笑，他們在期待著當經濟出現下滑時，政府會再一次依賴于房地產的投資拉動。但事實再一次明確了今年將繼續從嚴的政策。

中國經濟會因房地產調控而下滑嗎？在大多數的經濟發展中，不是房地產決定經濟增長，而是經濟增長決定著房地產投資與消費。分析美國歷年的經濟波動與房地產對應關系是如此，日本和我國香港地區的情況也是同樣，都不是房地產泡沫破裂讓經濟整體下滑，而是整體經濟下滑刺破了房地產泡沫。2008年中國經濟出現下滑之后，才出現了房地產業下滑。2009年則是因為整體經濟出現回升，房地產市場才在優惠政策作用下恢復了活躍。而2009年實際經濟增長中房地產業的投資貢獻率遠遠低于2010年。

2011年的整體經濟增長尚無大慮，因此房地產業也不會有大的下滑，政府擔心的不是經濟下滑而是防止過熱。這才有了松緊搭配的財政政策和貨幣政策。從緊的對象中，當然包括房地產這個對資金需求量最大的行業。

當經濟沒有“保八”的壓力時，民生的福利保障就會上升到重要地位，保障房建設與住房價格的控制就會成為主要矛盾。通脹壓力在預期增長中，抑制資產價格上升就首當其沖了。因此，2011年對房地產業從緊的調控政策將持續到底。

前些天溫家寶總理在講話中明確了政府的保障責任和市場的經營責任并非都要一視同仁地管理，但抑制房價過快上漲或保持合理價位是政府不變的責任。這就為今年房地產調控定了調子。同時，總理強調了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差別與預期，無疑表達了政府對無能力購房者的不合理消費觀念的否定，也表明了住房保障內涵從擁有到租賃的變化。

最近住房和城鄉建設部部長姜偉新強調，2011年仍將把保障住房建設和抑制市場房價過快增長作為調控重點，并將控制房價的主要責任下放到了地方政府，以強調讓地方政府根據各地的市場變化而出臺相關政策，并保持原有已出臺政策的延續性。

從中國人口結構、城市化需求、日益增長的物質消費需求來看，中國房地產市場將有一個較長的高速增長周期，至少在2020年之后才會進入穩定或適度增長的階段。而土地供給的矛盾、對土地財政的依賴又讓土地的價格處于一個較高的增長過程，短期的剛性需求也在近10年內處于高峰或高位，約在2018年之后下滑。這就讓房價上漲壓力與民眾的可支付能力處于長期的沖突中。在住房保障體系尚未健全的情況下，從嚴調控房價就必將成為政府的一種常態選擇。

即使將現有的政策當作一種常態，并不意味著市場沒有發展的條件。當市場中的消費者將現有政策當作一種常態時，就不再會有擔憂不斷出臺新的政策而使房價大起大落了。這樣也就無奈的放棄了觀望，進入了正常的消費階段。當政策恢復消費的常態之后，今年的銷售也將恢復一個適度的增長。在市場價格合理定位、供給增長中，銷售的增長也會相對穩定。

年總會有春夏秋冬，人們并不怕秋天之后有冬天，但擔心夏天會下雪。不過，當這種非季節性變化的因素被常態固定時，人們就會慢慢適應這種變化。